증여/상속 시 취득세 - 가족 간 부동산 이전 세금 가이드

부동산 증여 취득세 3.5%, 상속 취득세 2.8%(1가구 1주택 0.8%) 세율과 신고기한을 정리했습니다. 조정대상지역 3억원 이상 주택 증여 시 12% 중과 기준까지 안내합니다.

"부모님 집을 물려받으면 세금이 얼마나 나올까?"
증여세, 상속세뿐 아니라 취득세도 별도로 납부해야 합니다.

세무 안내

이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.

🎁 증여와 상속 취득세는 어떻게 다른가요?

증여 취득세

세율 3.5%

지방세법 제11조, 2026년 기준

과세표준 시가인정액

신고기한 취득월 말일+3개월

상속 취득세

세율 2.8%

과세표준 시가표준액

신고기한 상속개시월 말일+6개월

포인트: 상속 취득세(2.8%)가 증여 취득세(3.5%)보다 낮고, 1가구 1주택 상속은 0.8%까지 내려갑니다 (지방세법 제15조 제1항 제2호). 반대로 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하면 12%로 중과되므로 (지방세법 제13조의2 제2항) 격차가 훨씬 커집니다. 다만 상속세·증여세까지 종합적으로 비교해야 합니다.

💜 증여 취득세는 얼마나 나오나요?

증여 취득세율 구조

구분	세율
일반 증여	3.5%
조정대상지역 · 시가표준액 3억원 이상 주택 증여	12% (중과)
지방교육세	0.3%
농어촌특별세 (전용 85㎡ 초과만)	0.2%
합계	3.8% (85㎡ 초과 4.0%)

전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 농어촌특별세가 비과세됩니다 (농어촌특별세법 제4조 제11호, 2026년 기준).

⚠️ 조정대상지역 고가주택 증여는 12% 중과

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득(증여)하면 취득세율이 3.5%가 아니라 12% 로 중과됩니다 (지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항, 2026년 기준). 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역이라 실제 적용 사례가 넓습니다 (국토교통부, 2025년 10월 15일 발표).

다만 1세대 1주택자가 소유한 주택 을 그 배우자 또는 직계존비속이 증여받는 경우, 그리고 이혼에 따른 재산분할로 취득하는 경우에는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다 (지방세법 시행령 제28조의6 제2항).

증여 취득세 계산 예시

시가인정액 5억원 아파트를 자녀에게 증여 (2023년 1월 1일 이후 증여분은 시가인정액 기준 — 지방세법 제10조의2)

취득세 (3.5%) 1,750만원

지방교육세 (0.3%) 150만원

총 취득세 1,900만원

💙 상속 취득세는 얼마나 나오나요?

상속 취득세율 구조

구분	세율
일반 상속	2.8%
1가구 1주택 상속 (세율 특례)	0.8%
지방교육세	0.16%
농어촌특별세 (전용 85㎡ 초과만)	0.2%
합계	약 2.96% (85㎡ 초과 약 3.16%)

전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 농어촌특별세가 비과세됩니다 (농어촌특별세법 제4조 제11호, 2026년 기준).

💡 무주택 세대가 상속받으면 0.8%

상속으로 취득하는 주택이 1가구 1주택 에 해당하면 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8% 만 부과됩니다 (지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 2026년 기준). 예를 들어 시가표준액 5억원 주택을 무주택 세대가 상속받으면 취득세는 1,400만원이 아니라 400만원입니다. 지방교육세 0.16%(80만원)를 더해도 480만원 수준입니다.

상속 취득세는 상속인 전원이 연대납세의무를 지며, 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다 (지방세법 제20조 제1항).

⚖️ 부담부증여란 무엇인가요?

부담부증여는 증여받는 사람이 채무(대출 등)를 함께 인수하는 증여입니다. 세금 계산 시 두 부분으로 나뉩니다.

채무 인수 부분

매매로 간주 → 1~3% 세율

순수 증여 부분

증여 → 3.5% 세율

부담부증여 예시

5억원 아파트 + 2억원 담보대출 인수

대출 부분 (2억, 유상거래 1주택) 200만원 (1%) + 지방교육세 20만원

순수 증여 (3억, 증여) 1,050만원 (3.5%) + 지방교육세 90만원

합계 (취득세 + 지방교육세) 1,360만원

※ 같은 기준(취득세 + 지방교육세)으로 비교하면 순수 증여는 1,900만원, 부담부증여는 1,360만원으로 약 540만원 유리합니다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 별도로 붙습니다. 다만 인수한 채무액은 증여자에게 양도소득세가 과세되므로, 취득세만 보고 판단하지 말고 양도세·증여세를 함께 비교해야 합니다 (소득세법 제88조, 상속세 및 증여세법 제47조 제3항).

📌 핵심 정리

✅ 증여 취득세: 3.5% (+ 지방교육세 0.3%)
✅ 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택 증여: 12% 중과
✅ 상속 취득세: 2.8% / 1가구 1주택은 0.8%
✅ 부담부증여로 절세 가능 (단, 채무 인수분은 증여자에게 양도세 과세)
✅ 증여세/상속세와 별도 납부

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자주 묻는 질문

증여세와 취득세는 별개인가요?

네, 별개입니다. 증여세는 국세로 국세청에 납부하고, 취득세는 지방세로 관할 구청에 납부합니다. 증여받은 부동산에 대해 두 세금 모두 납부해야 합니다.

부담부증여란 무엇인가요?

부담부증여는 증여받는 사람이 증여자의 채무(대출 등)를 함께 인수하는 증여입니다. 채무액에 해당하는 부분은 매매로 보아 일반 취득세율이 적용되고, 나머지 부분에만 증여 취득세율이 적용됩니다.

증여 취득세도 중과되는 경우가 있나요?

있습니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득(증여)하면 취득세율이 3.5%가 아니라 12%로 중과됩니다 (지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항, 2026년 기준). 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역이므로 적용 범위가 넓습니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 그 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우, 이혼에 따른 재산분할로 취득하는 경우에는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.

상속 취득세가 0.8%로 낮아지는 경우는 언제인가요?

상속으로 취득하는 주택이 1가구 1주택에 해당하면 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%만 부과됩니다 (지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 2026년 기준). 예를 들어 무주택 세대가 시가표준액 5억원 주택을 상속받으면 취득세는 1,400만원이 아니라 400만원이고, 지방교육세 0.16%(80만원)를 더해도 480만원 수준입니다.

상속 취득세 신고 기한은 언제인가요?

상속 개시일(사망일)이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 일반 취득세(60일)보다 기한이 깁니다.

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* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 증여/상속 관련 세금은 개인 상황에 따라 크게 달라질 수 있으며, 반드시 국세청 또는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.