상가 권리금 계산기

「감정평가 실무기준」(국토교통부 고시) 610-1.7.3은 권리금을 유형재산과 무형재산으로 나눠 각각 평가한 뒤 합산하도록 정하고 있습니다. 유형재산(인테리어·시설·집기)은 원가법으로, 지금 다시 설치할 때 드는 재조달원가에서 경과연수만큼 감가한 금액을 씁니다. 무형재산(영업권)은 수익환원법으로, 이 점포가 벌어들이는 영업이익 중에서 시설이 벌어준 몫과 사장님 본인의 인건비 상당액을 뺀 초과수익만 떼어내 잔여 영업기간 동안의 현재가치로 환산합니다. 이 계산기는 두 방식을 그대로 구현해 유형재산·무형재산·합계를 분리해서 보여줍니다.

이 계산기는 인테리어와 시설·집기의 내용연수를 각각 5년으로 잡습니다. 「법인세법 시행규칙」 별표6(업종별 자산의 기준내용연수)의 도매 및 소매업 기준 5년(내용연수범위 4~6년)을 따른 값입니다 (법제처 국가법령정보센터, 2026년 기준). 참고로 같은 별표에서 숙박 및 음식점업은 8년(6~10년)이므로 음식점 매물의 세무상 감가상각 기간과는 다를 수 있지만, 권리금 감정평가에서는 시설 잔가를 보수적으로 보는 5년 기준이 실무에서 통용됩니다. 정액법으로 감가하면 경과 1년에 잔가율 80%, 2년에 60%, 3년에 40%, 4년에 20%가 되고, 5년을 넘기면 잔존가치율 하한인 10%가 적용됩니다. 즉 3천만원을 들인 인테리어라도 4년이 지나면 감정평가상으로는 600만원 수준으로 떨어집니다. 하한 10%는 내용연수를 넘겨도 계속 사용 가능한 시설에 잔가를 남기는 실무 관행을 반영한 값이며 법정 수치는 아닙니다.

무형재산은 영업이익 전체가 아니라 초과수익만 평가합니다. 초과수익은 연간 영업이익에서 유형자산 기여분(유형재산 평가액 × 정상수익률 5%)과 사장님 자가노력비(같은 일을 사람 써서 시켰을 때의 인건비 상당액)를 뺀 금액입니다. 사장님이 직접 일해서 남기는 이익이 그 인건비 수준을 넘지 못하면 초과수익이 0 이하가 되고, 감정평가 관점에서는 넘겨줄 영업권이 없다고 봅니다. 이 경우 권리금으로 인정되는 것은 시설비 상당액(유형재산)뿐입니다. 매출은 큰데 영업권이 0으로 나온다면 영업이익률이나 사장 인건비 입력값을 다시 확인해보세요.

계산기에 제시받은 호가를 입력하면 산정 적정가 대비 비율을 계산해 5구간으로 판정합니다. 150% 이상이면 심각한 과다, 120% 이상이면 과다, 90% 이상이면 적정 범위, 70% 이상이면 저평가, 70% 미만이면 저가로 표시합니다. 예를 들어 인테리어 8,000만원(2년 경과), 집기 3,000만원(2년 경과), 월매출 4,000만원, 영업이익률 15%, 사장 인건비 월 350만원, 잔여 영업기간 5년, 할인율 12%를 넣으면 유형재산 6,600만원 + 무형재산 9,625만원으로 적정가는 약 1억 6,225만원이 나옵니다. 여기에 호가 1억 8,000만원을 넣으면 약 110.9%로 적정 범위 상단에 해당합니다.

바닥 권리금은 상권과 입지 자체의 가치를 뜻하는 관행적인 표현으로, 별도 항목으로 입력받지 않습니다. 대신 좋은 입지는 결국 더 높은 매출과 영업이익으로 나타나기 때문에, 이 계산기에서는 무형재산(영업권) 안에 자연스럽게 반영됩니다. 반대로 매출이 뒷받침되지 않는데 입지만 내세워 요구하는 바닥 권리금은 이 산식으로는 근거를 찾기 어렵습니다. 호가와 산정 적정가의 차이가 크게 벌어진다면 그 차액이 무엇에 대한 대가인지 매도인에게 항목별로 물어보는 것이 협상의 출발점입니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 행위 등이 방해행위에 해당합니다. 방해로 손해가 발생하면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이때 종료 당시 권리금을 산정하는 방식이 바로 이 계산기가 쓰는 감정평가 실무기준입니다. 자세한 요건과 청구 시효는 권리금 회수기회 보호 가이드에서 다룹니다.

무형재산은 미래에 벌 초과수익을 현재 가치로 끌어와야 하므로 할인율이 필요합니다. 소상공인 점포는 상장기업보다 폐업·매출 급감 위험이 커서 실무에서는 통상 10%에서 15% 범위의 할인율을 씁니다. 이 계산기는 그 중앙값인 12%를 기본값으로 두고, 5%에서 25%까지 직접 조정할 수 있게 했습니다. 할인율이 높을수록 연금현가계수가 작아져 무형재산 평가액이 줄어듭니다. 다만 이 할인율과 유형자산 정상수익률 5%는 법으로 정해진 수치가 아니라 실무에서 통용되는 추정치이므로, 업종 위험도에 맞춰 조정해서 보는 것이 좋습니다.