장기보유특별공제 완벽 가이드 - 보유·거주 기간별 공제율
양도소득세 장기보유특별공제율을 정리합니다. 일반 최대 30%, 1세대 1주택 최대 80%. 보유·거주 기간별 공제율표 포함.
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유 시 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 1세대 1주택은 최대 80% 까지 공제 가능합니다.
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
📊 일반 장기보유특별공제율
토지·건물, 다주택자(중과 유예 기간 또는 경과조치 적용 시), 비거주 1주택 등 (소득세법 제95조, 2026년 기준)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
🏠 1세대 1주택 장기보유특별공제율
보유기간 공제(최대 40%) + 거주기간 공제(최대 40%) = 최대 80%
⚠️ 거주기간 2년 이상이어야 적용됩니다
아래 표는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 인 1세대 1주택에만 적용됩니다 (소득세법 제95조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제159조의4, 2026년 기준). 거주기간이 2년 미만이면 1주택이라도 위의 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%) 가 적용됩니다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합산 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
* 거주기간 공제는 2년 이상 3년 미만 구간에서 8% 부터 시작합니다 (소득세법 제95조 제2항 표2, 2026년 기준). 보유 5년·거주 2년이라면 보유 20% + 거주 8% = 28% 입니다. 보유기간 공제는 3년 이상부터 적용되므로 보유 3년 미만이면 장특공제가 없습니다.
💡 보유와 거주 기간이 다른 경우
거주요건(2년)을 충족한 뒤에는 보유기간과 거주기간이 독립적으로 계산됩니다. 예를 들어 10년 보유 + 5년 거주인 경우 보유 공제 40% + 거주 공제 20% = 60% 가 됩니다. 반면 10년 보유 + 1년 거주라면 표 2가 적용되지 않아 일반 공제 20% 에 그칩니다.
🧮 공제 적용 예시
1세대 1주택, 15억 매도 (취득가 8억, 8년 보유·6년 거주)
📌 핵심 정리
- ✅ 일반: 연 2%, 최대 30% (15년)
- ✅ 1세대1주택 보유: 연 4%, 최대 40% (10년)
- ✅ 1세대1주택 거주: 연 4%, 최대 40% (10년)
- ✅ 1세대1주택 합산: 최대 80%
- ✅ 3년 미만 보유: 공제 없음
양도소득세 계산기
장기보유특별공제 적용 후 예상 세액을 계산해보세요.
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자주 묻는 질문
장기보유특별공제는 보유기간 몇 년부터 적용되나요?
1세대 1주택 장특공제를 받으려면 반드시 거주해야 하나요?
다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
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* 장기보유특별공제율은 소득세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 정확한 정보는 국세청 또는 세무사에게 확인하세요.