재개발 보상금, 세입자도 2,391만원 받는다? 주거이전비·이사비·현금청산 계산

살던 동네가 재개발 구역으로 지정되면 가장 먼저 드는 생각이 “그래서 나는 뭘 얼마나 받지?”입니다. 집주인은 입주권이나 현금청산을, 세입자는 “그냥 나가라는 건가” 하는 걱정을 먼저 합니다.

결론부터 말하면 재개발 보상금은 세입자도 받습니다. 요건을 갖춘 주거용 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비 를 받고, 3인 가구 기준 약 2,391만원 입니다 (토지보상법 시행규칙 제54조, 2025년 도시근로자가구 가계지출비 기준). 여기에 이사비가 따로 붙습니다.

다만 이 돈은 “언제부터 살았느냐”로 0원과 2천만원이 갈립니다. 이 글에서는 재개발 보상 항목을 소유자·세입자·상가로 나눠 실제 금액을 계산하고, 현금청산과 이주비 대출에서 놓치기 쉬운 부분까지 정리합니다.

재개발 보상금, 누가 무엇을 받나요?

재개발은 토지보상법을 준용하는 사업입니다. 사업시행계획인가 고시가 나면 토지보상법상 사업인정 고시가 있은 것으로 보고, 보상 기준도 토지보상법을 따릅니다 (도시정비법 제65조, 2026년 7월 시행본 기준). 그래서 도로·택지 같은 공익사업과 거의 같은 보상 항목이 적용됩니다.

핵심은 보상대상자 인정 시점 입니다. 재개발에서 주거이전비와 영업손실 보상대상자를 가리는 기준일은 정비구역 지정을 위한 공람공고일 입니다 (도시정비법 시행령 제54조 제3항·제4항). 사업시행인가나 관리처분 시점이 아니라, 그보다 몇 년 앞선 공람공고일이 기준이라는 점이 함정입니다.

재개발 세입자 보상: 주거이전비 4개월분 얼마?

주거용 건축물 세입자는 공람공고일 당시 해당 구역에서 3개월 이상 거주 했다면 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받습니다. 무상으로 거주하는 사람도 포함됩니다. 무허가건축물 세입자는 같은 기준일 당시 구역 안에서 1년 이상 거주해야 하며, 토지보상법상 이주대책대상자인 세입자는 이 주거이전비 대상에서 제외됩니다 (토지보상법 시행규칙 제54조 제2항).

금액은 통계청 가계동향조사의 도시근로자가구 가구원수별 월평균 명목 가계지출비 로 계산합니다 (같은 조 제4항). 보상 실무는 분기가 아닌 연 단위 통계를 적용합니다 (국토교통부 토지정책과 유권해석, 2020년).

한국부동산원 보상 산정 기준(2025년 연간 통계, 2026년 10월 조회)에 따른 금액입니다. 실제 지급액은 보상 시점에 적용되는 최신 연간 통계로 달라질 수 있습니다.

5인 가구는 5인 이상 통계와 4인 통계 중 큰 금액을 적용합니다. 6인 이상 가구는 5인 적용 금액에 1인당 “(5인 금액 − 2인 금액) ÷ 3”을 더합니다 (같은 조 제4항 제1·2호). 2025년 통계로 계산하면 1인당 월 약 102만원이 붙어, 6인 가구 세입자는 4개월분 약 3,331만원 이 됩니다.

이사비는 별도: 89만–277만원

주거이전비와 별개로, 구역 밖이나 사업시행자가 지정한 구역 안의 장소로 이사하는 거주자에게는 이사비가 나옵니다. 세입자와 소유자 모두 해당합니다. 금액은 주택 연면적별로 인부 임금·5톤 트럭 운임·포장비를 합산해 정합니다 (토지보상법 시행규칙 제55조·별표 4).

한국부동산원 이사비 산정 기준(2026년 1월부터 차기 공표 전까지 적용분)에 따른 금액입니다. 한 건물에 여러 세대가 살면 세대별 점유면적으로 따로 계산합니다.

세입자 실수령 예시

• 1인 가구, 원룸(33㎡ 미만): 주거이전비 1,103만원 + 이사비 89만원 = 약 1,192만원
• 3인 가구, 59㎡ 빌라: 주거이전비 2,391만원 + 이사비 173만원 = 약 2,564만원
• 4인 가구, 84㎡ 다세대: 주거이전비 2,776만원 + 이사비 208만원 = 약 2,983만원

이사 견적이 법정 이사비보다 많이 나오면 차액은 본인 부담입니다. 실제 견적이 궁금하다면 아래 계산기로 미리 비교해 보세요.

상가 영업손실보상, 4개월분이 보장되나요?

요건을 갖춘 상가 세입자는 이전에 따른 영업손실(휴업)보상을 받습니다. 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내이며, 모든 상가에 4개월분을 일률 지급하는 것은 아닙니다. 공람공고일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업했어야 하고, 인허가가 필요한 업종이면 그 전에 허가를 받았어야 합니다. 다만 무허가건축물 임차인은 공람공고일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업한 경우의 특례를 따릅니다 (토지보상법 시행규칙 제45조, 도시정비법 시행령 제54조 제3항).

보상액은 다음을 합친 금액입니다 (토지보상법 시행규칙 제47조).

• 휴업기간 영업이익: 원칙 4개월 이내의 인정 휴업기간에 해당하는 금액. 영업 금지·특수시설 등 사유가 있으면 실제 휴업기간(최대 2년)
• 고정비용: 휴업 중 감가상각비·유지관리비·최소 인건비
• 이전비: 영업시설·재고 이전 비용과 감손액
• 부대비용: 이전 광고비·개업비
• 이전 후 영업이익 감소액: 휴업기간 영업이익의 20%, 최대 1,000만원 (같은 조 제7항)

개인 영업자의 인정 휴업기간 영업이익이 같은 기간의 3인 가구 가계지출비보다 적으면 해당 가계지출비를 적용합니다. 휴업기간이 4개월을 넘으면 이 비교에는 4개월분 가계지출비를 씁니다 (같은 조 제5항). 2025년 통계 기준으로 휴업기간을 4개월로 인정받는 개인영업은 영업이익 항목에 약 2,391만원 을 적용하는 셈입니다. 다만 무허가건축물에서 영업한 임차인은 시설 이전비를 뺀 보상액이 1,000만원을 넘지 못합니다 (같은 조 제6항).

영업이익은 보통 최근 3년 평균으로 평가합니다. 사업자등록과 부가세·종합소득세 신고자료, 장부 등으로 실제 영업과 이익을 입증해야 합니다. 신고 매출만이 증빙의 전부는 아니며, 법정 최저 평가기준도 함께 적용하므로 미신고 매출만큼 보상이 일률적으로 줄어든다고 단정할 수 없습니다 (같은 규칙 제46조 제3항·제47조 제5항).

집주인 현금청산: 감정가와 지연이자

분양신청을 하지 않았거나, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회했거나, 관리처분계획에서 분양대상이 아닌 소유자는 현금청산 대상이 됩니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 이들과 보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다 (도시정비법 제73조 제1항·제2항).

분양신청 기간을 놓치면 자동 현금청산

분양신청 기간은 통지일부터 30–60일 이고, 한 번에 한해 20일 연장될 수 있습니다 (도시정비법 제72조 제2항). 이 기간에 신청하지 않으면 입주권이 아니라 현금청산 대상이 됩니다. 해외 체류나 우편 미수령으로 기간을 놓치는 사례가 있으니 주소지 변경은 반드시 조합에 알려두세요.

조합이 늦으면 지연이자 최대 15%

조합이 법정 기한을 넘겨 재결 신청이나 소송을 하면, 지연일수에 따라 이자를 줘야 합니다 (도시정비법 제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항).

지연 구간별 이율을 단순 적용한 예시입니다. 실제 이자 산정의 기준 금액과 기산일은 사안별로 다툼이 있을 수 있습니다.

현금청산 감정평가는 사업시행자 추천 감정평가법인 외에 시·도지사와 토지등소유자가 각각 추천한 감정평가법인이 참여할 수 있습니다 (도시정비법 시행령 제60조 제1항, 토지보상법 제68조 준용). 소유자 추천권을 행사하지 않으면 평가 구도에서 목소리를 잃습니다.

현금청산 소유자도 받는 부가 보상

• 주거이전비 2개월분: 해당 건물 또는 같은 사업구역 안 타인의 건물에 실제 거주하는 소유자. 보상대상 건물이 무허가건축물 등이면 제외됩니다 (3인 가구 약 1,196만원, 같은 규칙 제54조 제1항)
• 이사비: 위 이사비 표 기준
• 이주정착금: 주거용 건물 평가액의 30%, 최소 1,200만원·최대 2,400만원 (토지보상법 시행규칙 제53조 제2항). 다만 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하는 등 이주대책 요건을 충족하고 이주대책을 실시하지 않거나 다른 지역으로 이주하려는 경우 등의 지급 요건을 갖춰야 합니다. 계속 거주 요건에는 질병 요양 등 법정 예외가 있습니다 (도시정비법 시행령 제54조 제1항, 토지보상법 시행령 제40·41조)

조합원 이주비 대출: 6억 한도·LTV 40%

분양신청한 조합원은 보상금 대신 이주비 대출 을 받아 이사합니다. 조합이 금융기관을 알선하는 기본이주비와 시공사가 보증하는 추가이주비로 나뉘고, 금리·한도는 사업지 계약 조건에 따라 다릅니다.

변수는 대출 규제와 담보가치 산정 기준입니다. 금융위원회의 2026년 8월 13일 금융 종합대책은 이주비 대출 한도 6억원과 규제지역 LTV 40%를 전제로, LTV 산정 기준을 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액 으로 바꾸도록 했습니다. 이 산정방식 개선은 2026년 8월 31일부터 시행됐습니다 (금융위원회 대책, 9월 후속조치 확인). 지역·보유주택 수·경과규정에 따라 대출 가능 여부가 달라지므로 6억원을 모든 조합원이 받을 수 있는 금액으로 이해하면 안 됩니다.

이주비 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀌므로, 이주 시점에 조합과 대출 은행에서 최신 한도를 꼭 다시 확인하세요. 내 분담금이 얼마인지 먼저 알아야 이주비로 버틸 수 있는지도 판단할 수 있습니다.

기회비용: 3개월 차이로 2천만원이 갈린다

재개발 보상에서 가장 비싼 실수는 시점 입니다.

• 세입자: 공람공고일 기준 거주 3개월이 안 되면 주거이전비가 0원입니다. 3인 가구라면 하루 차이로 약 2,391만원을 놓칠 수 있습니다. 재개발 예정지에 전·월세를 구할 때는 정비구역 지정 공람공고 여부와 날짜를 먼저 확인하세요.
• 이사 시점: 보상 협의 전에 먼저 이사하면 거주 사실 입증이 어려워지고, 지급 여부를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 이사 전에 전입·임대차계약서·공과금 납부 내역을 보관하고, 조합에 보상 대상 여부를 서면으로 확인받는 것이 안전합니다 (거주 입증 방법: 토지보상법 시행규칙 제54조 제3항·제15조).
• 소유자: 분양신청 기간을 놓치면 입주권 대신 감정가 현금청산으로 넘어갑니다. 감정가는 보통 시세가 아닌 평가 기준시점의 감정액이라, 주변 시세가 오른 지역일수록 차이가 커질 수 있습니다.
• 상가: 신고자료와 실제 장부가 맞지 않으면 영업이익을 입증하기 어려워질 수 있습니다. 신고자료·장부·영업허가 서류를 함께 보관하세요.

현금청산 양도세도 감면 대상

현금청산도 세법상 양도입니다. 다만 정비기반시설을 수반하는 정비구역의 토지등을 사업시행자에게 양도하면, 사업인정고시일(고시 전 양도는 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 경우 양도소득세의 15%(채권 보상 20%) 를 감면받을 수 있습니다. 감면은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지이며, 제77조 등 공익사업 관련 감면의 합계에는 과세기간별 2억원·5개 과세기간 3억원 한도가 적용됩니다 (조세특례제한법 제77조 제1항 제2호·제133조 제2항, 2026년 10월 법령 확인). 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 그쪽이 먼저 검토 대상입니다.

마무리: 보상은 ‘날짜 싸움’이다

재개발 보상금은 금액 자체보다 기준일 이 더 중요합니다. 세입자는 공람공고일 기준 3개월 거주, 소유자는 분양신청 기간, 상가는 공람공고일 이전 영업과 신고 매출이 보상액을 결정합니다.

내 상황이 어느 쪽인지 확인했다면, 다음 순서로 준비하세요.

1. 구청·시청 고시공고에서 정비구역 지정 공람공고일 확인
2. 전입신고·계약서·공과금 내역 등 거주(영업) 증빙 보관
3. 조합의 손실보상 계획과 감정평가 일정 확인
4. 금액이 크거나 분쟁이 예상되면 감정평가사·변호사 상담

참고 자료

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45·46·47·53·54·55조, 별표 4

• 도시 및 주거환경정비법 제65·66·72·73조, 같은 법 시행령 제54·60조

• 조세특례제한법 제77·133조

• 한국부동산원 주거이전비 산정 · 이사비 산정

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40·41조

• 금융위원회 2026.08.13 금융 종합대책 · 2026.09.09 시행 점검

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