무상임대차계약서 쓰면 증여세 안 낸다? 13억 넘으면 폭탄 맞습니다

“부모님 명의 집에 그냥 들어가서 살면 돼요. 무상임대차계약서만 한 장 써두면 끝나거든요.”

이런 조언을 들어본 적 있다면 절반만 맞고 절반은 틀린 이야기입니다. 무상임대차계약서는 사업자등록·종부세 합산배제·전입신고 증빙용 서류이지, 증여세 면제 카드가 아닙니다. 오히려 부동산 시가가 약 13억 1,800만원을 넘는 순간 5년치 무상사용 이익이 1억원을 초과해 증여세 과세 대상으로 잡힙니다 (상속세 및 증여세법 제37조).

이 글에서 다음 4가지를 정리해드립니다.

• 무상임대차계약서가 실제로 어떤 용도로 쓰이는지
• 무상으로 빌렸을 때 증여세가 언제 발생하는지 (상증법 제37조)
• 부동산가액 13억 기준이 어디서 나오는지 (계산식)
• 무상임대차계약서를 쓸 때 자주 하는 실수

무상임대차계약서가 뭐길래? 진짜 용도 3가지

무상임대차계약서는 임대료를 받지 않고 부동산을 빌려준다는 사실을 문서로 남기는 양식입니다. 부동산 거래에서 임대료가 0원인 경우는 거의 없기 때문에 법적으로는 “사용대차”(민법 제609조)에 가깝습니다.

그럼에도 이 계약서를 굳이 쓰는 이유는 다음 3가지입니다.

1) 사업자등록·임차인 주소지 증빙

자녀가 부모 명의 건물에서 사업자등록을 낼 때, 세무서는 “이 건물을 사용할 권리”를 증빙하라고 요구합니다. 임차인이 본인 명의가 아닐 경우 임대차계약서가 있어야 합니다. 임대료를 받지 않는 경우라면 무상임대차계약서로 대체할 수 있습니다 (국세청, 2026년 기준).

2) 종합부동산세 합산배제 신청용

부모가 다주택자라면 자녀가 거주 중인 집을 “임대주택”으로 등록해 종부세 부담을 낮추려고 시도하는 경우가 있습니다. 그러나 가족 간 무상임대는 임대사업으로 인정되지 않아 합산배제 효과가 제한적입니다 (기획재정부 재산세제과, 2026년).

3) 전입신고·확정일자 보조 자료

전입신고와 확정일자는 임대차계약서 없이도 가능하지만, 보증금 한 푼 없이 무상으로 살고 있다는 사실을 객관적으로 보여주기 위해 무상임대차계약서를 첨부하는 경우가 있습니다.

⚠️ 위 3가지 어디에도 “증여세를 면제받기 위한 용도”는 없습니다. 무상임대차계약서는 사실관계를 정리하는 서류일 뿐, 세금을 면제해주는 효력은 없습니다.

무상으로 빌리면 증여세 내야 한다? 상증법 제37조 정리

상속세 및 증여세법 제37조는 부동산을 무상으로 사용하는 경우 그 사용이익을 증여로 보아 과세한다고 규정하고 있습니다.

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 일정 금액 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 무상사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 그 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 한다. (상증법 제37조 제1항)

핵심을 정리하면 이렇습니다 (국세청, 2026년 기준).

• 과세 대상: 타인 소유 부동산을 무상으로 사용해 1억원 이상의 이익을 얻은 경우
• 증여일: 무상사용을 시작한 날
• 납세의무자: 부동산을 무상으로 사용한 사람 (자녀, 사위, 며느리 등)
• 제외 대상: 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 부수토지

여기서 한 가지 함정이 있습니다. “함께 거주하는 주택”은 제외라고 했지만, 부모가 한 집을, 자녀가 다른 집을 따로 쓰는 경우는 함께 거주가 아닙니다. 부모 명의 아파트에 자녀 가족만 살고 있다면 무상사용 증여세 대상이 됩니다.

1억원 기준이 핵심인 이유

법령은 “대통령령으로 정하는 기준금액 미만은 제외”라고만 하지만 상증법 시행령 제27조 제4항에서 그 기준을 1억원으로 못박고 있습니다. 즉 5년치 무상사용 이익이 1억원 미만이면 신고·과세 대상이 아닙니다.

5년치라는 점이 중요합니다. 무상사용 이익은 1년 단위가 아니라 5년분을 한 번에 평가해 증여 시점을 기준으로 과세합니다 (국세청 재산세제과 해석, 2026년).

증여세 얼마? 부동산 무상사용 이익 계산법

상증법 시행령 제27조 제3항은 부동산 무상사용 이익을 다음과 같이 계산하도록 규정합니다.

부동산 무상사용 이익 = Σ {각 연도의 부동산가액 × 2%} ÷ (1 + 10%)^n
(n = 무상사용 개시일부터 각 연도까지의 경과 연수, 1~5)

복잡해 보이지만 단순화하면 부동산가액 × 약 7.585% 가 5년치 무상사용 이익이 됩니다. 매년 부동산가액의 2%를 적정 사용료로 보고, 5년치를 10% 할인율로 현재가치 할인한 값입니다.

부동산가액별 증여세 시뮬레이션

기준시가(공시가격)가 아닌 시가가 평가의 기본입니다. 매매사례·감정평가가 없는 경우에만 보충적으로 기준시가를 적용합니다 (상증법 제60조).

위 표는 자녀 1인이 5년간 무상사용하는 경우의 단순 시뮬레이션입니다. 성년 자녀 증여재산공제 5,000만원과 증여세율 10~30%를 적용했습니다 (국세청, 2026년 기준).

핵심 분기점은 부동산 시가 약 13억 2천만원입니다. 이 선을 넘으면 무상사용 이익이 1억원을 초과해 증여세 신고 대상이 됩니다.

💡 시가가 13억 미만인 부모 집에 무상으로 살고 있다면 일단 증여세 신고 대상은 아닙니다. 단 5년 뒤 다시 5년치를 평가해 과세 여부를 판단하므로, 5년 단위로 점검이 필요합니다.

무상임대차계약서 vs 임대차계약서, 무엇이 다른가?

가장 헷갈리는 부분이 “차라리 형식적으로라도 임대료를 받는 임대차계약서를 쓰면 어떨까?”입니다. 그러나 이 경우도 함정이 있습니다.

요약하면 시세보다 현저히 낮은 임대료를 받는 경우 그 차액도 증여로 볼 수 있다는 것이 국세청 실무입니다 (상증법 제2조 포괄증여 원칙 및 무상사용 이익 환산 적용). 형식적으로 임대료를 받아도 증여세를 피하기 어렵습니다.

차라리 무상임대차계약서를 솔직하게 작성하고, 부동산가액이 13억 미만이라는 점을 명확히 해두는 편이 단순합니다.

무상임대차계약서 작성 시 자주 하는 실수

세무 상담에서 자주 발견되는 실수 4가지입니다.

1) 임대료 0원이 아닌데 “무상”으로 적기

관리비·세금·이자를 자녀가 대신 내고 있다면 그 금액이 사실상 임대료로 인정될 수 있습니다. 이 경우 무상임대차가 아닌 유상임대차로 봐서 부모 측 임대소득 누락이 문제가 됩니다 (국세청, 2026년 해석).

2) 함께 거주 요건 오해

“같은 집에 살면 비과세”라는 말을 듣고 안심하는 경우가 많은데, 실제로 같은 주소·같은 세대에서 동거해야 합니다. 주민등록만 같이 두고 다른 집에 사는 경우는 무상사용 증여세 과세 대상입니다 (상증법 제37조 제1항 괄호 안 제외 규정).

3) 5년 단위 갱신을 잊는 것

증여세는 무상사용 개시일을 기준으로 5년치를 한꺼번에 평가합니다. 5년이 지난 뒤에도 계속 무상으로 사용한다면 다시 새로운 5년치를 평가해 과세합니다 (상증법 시행령 제27조 제3항 후단). 한 번 신고하고 끝이 아닙니다.

4) 시세 임대료를 너무 낮게 잡기

저가임대 차액 증여세를 피하려고 “주변 시세보다 살짝 낮은 금액”으로 적는 경우, 국세청은 인근 매물 시세·감정평가를 근거로 차액을 추산합니다. 임의로 작성한 임대료는 인정되지 않습니다.

무상으로 살고 있다면 지금 확인할 4가지

체크리스트 형태로 정리해드립니다.

• 부동산 시가가 13억 1,800만원 미만인가? (공시가격 아님, 매매사례·감정가 기준)
• 부모와 같은 주민등록·같은 세대에서 동거 중인가?
• 관리비·세금·이자를 자녀가 대신 내고 있는가? (사실상 임대료)
• 무상사용 개시일로부터 5년이 지났는가? (재평가 필요)

위 중 하나라도 해당 사항이 모호하다면 세무사 상담을 권합니다.

기회비용까지 따져보면

부동산 시가 15억짜리 아파트에 자녀 1인이 5년간 무상으로 거주한다고 가정해봅시다.

• 5년 무상사용 이익: 약 1억 1,378만원
• 증여재산공제 (성년 자녀): 5,000만원
• 과세표준: 약 6,378만원
• 증여세: 약 638만원 (10% 세율 구간)

만약 시세대로 월세를 냈다면 어땠을까요? 동급 아파트 월세를 250만원으로 가정하면 5년치 임대료는 1억 5,000만원입니다. 증여세 638만원 vs 임대료 1억 5,000만원, 단순 비교만 봐도 무상사용이 훨씬 유리합니다.

다만 5년이 지나면 다시 1억 1,378만원의 증여재산이 추가됩니다. 누적되면 증여재산공제(10년간 5,000만원)를 빠르게 소진하므로, 장기 거주 계획이라면 일시 증여로 명의 이전을 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다 (취득세·양도세·증여세 종합 비교 필요).

본 글의 세금·법령 수치는 2026년 5월 기준이며, 상속세 및 증여세법 제37조·상증법 시행령 제27조·국세청 해석 자료를 근거로 합니다. 실제 증여세는 부동산 평가방법, 가족관계, 기존 증여이력에 따라 달라지므로 신고 전 반드시 세무 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

참고 자료

• 국세청 (nts.go.kr): 부동산 무상사용에 따른 증여세
• 법제처 국가법령정보센터 (law.go.kr): 상속세 및 증여세법 제37조, 시행령 제27조
• 생활법령정보 (easylaw.go.kr): 가족 간 증여