상가 임대료 인상률 5%, 월세 300만원에 330만원 요구받으면 거절할 수 있을까?

계약 만료 4개월 전, 건물주에게서 “다음 계약부터 월세를 300만원에서 330만원으로 올리겠다”는 문자를 받았다면 먼저 확인할 것은 금액이 아닙니다. 상가 임대료 인상률 5% 상한 은 모든 상가 계약에 자동으로 붙는 규칙이 아니기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법은 증액 청구를 원칙적으로 청구 당시 차임·보증금의 5% 이내로 묶습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조, 2026.10.25 법령 원문 확인). 하지만 ① 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가, ② 계약이 끝난 뒤 새로 합의해서 쓰는 재계약에는 이 상한이 적용되지 않을 수 있습니다. 월세 300만원 기준으로 5%와 10%의 차이는 연 180만원 이고, 10년 동안 매년 상한까지 오르면 누적 추가 부담은 9천만원이 넘습니다.

이 글은 상가 임차인(자영업자)이 인상 요구를 받았을 때 판단 순서와 비용 차이를 다룹니다. 주택 월세·전세 인상은 주택 임대료 인상 5% 글에서 따로 정리했습니다.

상가임대차보호법 5% 상한, 누구에게 적용될까?

5% 상한 판단은 “내 계약이 보호 범위 안에 있는가”에서 시작합니다. 상가건물 임대차보호법은 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다(법 제2조 제1항 단서). 이때 보증금만 보는 것이 아니라 월세를 보증금으로 환산해 더합니다.

환산보증금 계산법: 보증금 + 월세 × 100

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에 따르면 보증금 외에 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더합니다(2026.07.01 시행 시행령 기준).

예를 들어 서울에서 보증금 5,000만원, 월세 300만원이라면 환산보증금은 5,000만원 + 300만원 × 100 = 3억 5,000만원 입니다. 서울 기준 9억원 이하이므로 원칙적으로 5% 상한을 포함한 보호 규정의 적용 대상입니다. 다만 합의 증액 등 아래 예외를 함께 확인해야 합니다.

지역별 환산보증금 기준 (시행령 제2조)

※ 오른쪽 열은 보증금이 0원일 때의 단순 환산입니다. 실제로는 보증금을 더해 판단합니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 2026년 기준).

같은 월세 300만원이라도 서울에서는 보호 범위 안이지만, 보증금 1억원을 더한 ‘그 밖의 지역’ 상가라면 1억 + 3억 = 4억원으로 기준(3억 7천만원)을 넘습니다. 지역에 따라 결론이 바뀌는 셈입니다.

상가 임대료 인상, 5%가 적용되는 경우와 안 되는 경우

보호 범위 안에 있더라도 어떤 방식으로 계약이 이어지느냐에 따라 5% 상한 적용이 달라집니다. 대법원은 상가건물 임대차보호법 제11조의 증액 제한이 “임대차계약 존속 중 당사자 일방이 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 계약 종료 후 재계약을 하거나 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 증액하는 경우에는 적용되지 않는다”고 판시했습니다(대법원 2014.2.13. 선고 2013다80481 판결).

일방적 증액 청구는 1년 안에 다시 할 수 없다

5% 상한과 함께 기억할 규칙이 하나 더 있습니다. 증액 청구는 임대차계약을 맺은 날이나 직전 증액이 있은 날부터 1년 이내 에는 하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항, 2026.10.25 원문 확인). 계약 6개월 만에 “물가가 올랐다”며 다시 인상을 요구한다면 이 조항부터 확인할 수 있습니다.

5%는 자동 인상률이 아닙니다. 제11조 제1항은 조세·공과금 등 부담이나 경제사정의 변동으로 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우를 증감 청구의 요건으로 정합니다. 또 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임 등이 감액됐다면, 감액 전 금액으로 회복할 때까지 5% 상한을 적용하지 않는 예외가 있습니다(법 제11조 제3항, 2026.10.25 원문 확인).

상가임대차보호법 10년: 갱신요구권이 협상력의 출발점

임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 3기 차임 연체·무단 전대 등 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다(법 제10조 제1항). 이 권리는 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(법 제10조 제2항, 2018.10.16 개정).

갱신요구권으로 갱신되면 이전 계약과 같은 조건이 유지되고, 차임·보증금의 증액은 제11조에 따라 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다(법 제10조 제3항, 감염병 감액 후 회복 증액 특례 제외). 반대로 기간을 놓쳐 “새 계약서”에 서명하면 합의 재계약으로 볼 여지가 생겨 5% 상한을 주장하기 어려워질 수 있습니다.

상가 월세 인상 요구, 5%와 10%는 얼마나 다를까?

서울, 보증금 5,000만원·월세 300만원 상가(환산보증금 3억 5,000만원)를 기준으로 계산해보겠습니다. 부가가치세·관리비는 제외한 월세 기준입니다.

보증금 5,000만원에 5%를 적용한 증액분은 250만원입니다. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 각 항목의 기존 금액과 변경 금액을 계약서에 나눠 적고, 보증금 일부를 월세로 바꾸는 제안이 섞여 있다면 아래 전환율 제한도 별도로 확인하세요(시행령 제4조·제5조).

10년 누적으로 보면 차이가 더 커진다

※ 동결(10년간 월 300만원, 총 3억 6,000만원) 대비 추가 지출. 첫해는 월 300만원을 유지하고, 매년 인상은 2년차부터, 2년마다 인상은 3년차부터 적용한 자체 계산입니다. 매년 5% 인상할 권리가 자동 발생한다는 뜻은 아닙니다.

같은 5% 상한이라도 인상 주기에 따라 10년 부담이 5,500만원 가까이 달라집니다. 인상 요구를 받았을 때 “이번에 몇 %냐”만큼 “언제 다시 올릴 수 있느냐”도 협상 포인트입니다.

보증금을 월세로 바꾸자고 한다면: 전환율 12% 상한

“보증금은 낮춰줄 테니 월세를 올리자”는 제안은 단순 증액과 계산 기준이 다릅니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 ① 연 12%, ② 한국은행 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율 을 넘지 못합니다(법 제12조, 시행령 제5조).

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 인상됐고(한국은행 기준금리 추이, 2026.10.25 확인), 2026.10.22 통화정책방향에서 동결이 확인됩니다. 3.00% × 4.5 = 13.5%이므로 현재는 연 12%가 상한 입니다. 보증금 2,000만원을 월세로 돌린다면 월 20만원(2,000만원 × 12% ÷ 12)이 넘는 전환은 이 조항에 어긋날 수 있습니다.

다만 전환율 제한(제12조)은 환산보증금 기준을 넘는 상가에는 적용 규정으로 열거돼 있지 않습니다(법 제2조 제3항). 보호 범위 안인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

환산보증금 초과 상가는 5% 상한이 없다

서울에서 보증금 1억원, 월세 850만원이라면 환산보증금은 9억 5,000만원으로 기준(9억원)을 넘습니다. 이 경우에도 일부 조항은 그대로 적용됩니다(법 제2조 제3항).

• 적용되는 것: 대항력(제3조), 계약갱신요구권과 10년 기간(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의3–제10조의7), 3기 차임 연체 해지(제10조의8), 표준계약서(제19조)
• 적용 안 되는 것: 5% 증액 상한(제11조), 월차임 전환율 상한(제12조), 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)

갱신 자체는 요구할 수 있지만, 갱신 시 임대료는 “조세·공과금, 주변 상가건물의 차임·보증금, 경제사정의 변동 등을 고려해” 증감을 청구할 수 있다는 특례가 적용됩니다(법 제10조의2). 상한 숫자가 없으므로 주변 시세 자료가 협상의 핵심 근거가 됩니다.

인상 거절이냐 이전이냐: 기회비용 비교

월세 30만원 인상(10%)을 거절하고 협상이 깨지면 이전을 고민하게 됩니다. 이때 비교할 것은 “인상분 vs 이전 비용”입니다.

• 남을 때 추가 부담 (2년): 5% 인상이면 360만원, 10% 인상이면 720만원
• 이전할 때 드는 비용: 새 점포 인테리어·간판, 이사, 중개보수, 영업 공백 기간 매출 손실, 새 점포 권리금
• 이전할 때 회수할 수 있는 돈: 기존 점포 권리금(신규 임차인 주선 시)

인테리어 비용만 수천만원이 드는 업종이라면 10% 인상(2년 720만원)을 받아들이는 쪽이 싸게 먹힐 수 있습니다. 반대로 권리금 회수가 가능하고 이전 비용이 적다면, 5% 이내로 협상하거나 이전하는 선택이 합리적일 수 있습니다. 임대인은 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임을 요구하는 등의 방식으로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의4 제1항).

내가 임대인 입장이거나 상가 매입을 검토 중이라면, 인상률에 따른 수익률 변화는 상가임대수익률 계산기로 비교할 수 있습니다. 권리금 보호 조건은 권리금 회수기회 보호 안내에서 자세히 다룹니다.

인상 요구를 받았을 때 체크리스트

1. 환산보증금 계산: 보증금 + 월세 × 100이 지역 기준 이하인지
2. 계약 시작일·직전 인상일 확인: 1년이 지났는지(법 제11조 제2항)
3. 만료일 역산: 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이라면 갱신요구권을 서면(내용증명 등)으로 먼저 행사
4. “새 계약서” 서명 전 확인: 갱신인지 재계약인지 계약서 문구 점검
5. 관리비 내역 요청: 합의로 관리비를 내고 있다면 임대인에게 부과 내역 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 따라야 합니다(법 제19조의2, 2026.05.12 시행). 제공하는 내역에는 일반관리비 등 항목별 금액을 명시하되, 월 관리비가 10만원 미만이면 금액을 생략하고 포함 항목만 표시할 수 있습니다(시행령 제8조). 다만 제19조의2는 환산보증금 기준 초과 상가에도 적용되는 조항에 열거돼 있지 않습니다(법 제2조 제3항)
6. 분쟁 시 조정 신청: 차임·보증금 증감 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국부동산원 등에 설치)의 심의·조정 대상입니다(법 제20조)

갱신요구권 행사 시점을 놓치지 않으려면 만료일 기준 6개월 전 날짜를 달력에 미리 표시해두는 것이 가장 싸고 확실한 방법입니다. 특약 문구를 점검할 때는 임대차계약서 작성 가이드의 기본 확인 항목도 참고할 수 있습니다(주택 기준 글이므로 상가 규정은 이 글의 조문 기준으로 판단하세요).

정리

상가 임대료 인상률 5%는 환산보증금 기준 이하 + 계약 중 증액 청구 또는 갱신요구권 행사로 갱신 이라는 두 조건을 먼저 확인해야 합니다. 제1급감염병에 따른 감액 후 회복 증액에는 별도 특례가 있습니다(법 제11조 제3항). 월세 300만원을 한 번 인상할 때 5%와 10%의 차이는 연 180만원입니다. 별도로 매년 5% 인상을 가정한 10년 누적 추가 부담은 동결 대비 약 9,280만원입니다. 인상 문자를 받았다면 금액 협상 전에 환산보증금, 만료일, 직전 인상일 세 가지를 먼저 확인하세요.

참고 자료

• 상가건물 임대차보호법 (국가법령정보센터) — 2026.05.12 시행본
• 상가건물 임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터) — 2026.07.01 시행본
• 한국은행 기준금리 추이
• 대법원 2014.02.13. 선고 2013다80481 판결