재건축·재개발 분담금 계산기

재건축·재개발 조합원 분담금을 종전자산평가액, 비례율, 조합원분양가 기준으로 계산합니다. 추가분담금 시나리오와 이주비 대출 이자, 이전등기 취득세까지 반영하여 총 자기부담금을 확인하세요.

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이주비 대출 (선택)

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개월
예상 총 자기부담금
4억 3,743만원

기본 분담금 3억원 · 추가분담금 8,000만원 · 이주비 이자 3,375만원

재건축 (조합원 대부분 소유주) · 비례율 100% 기준, 총 자기부담 비율은 조합원분양가의 54.7%(자기부담 큼) 수준입니다. 분양가 대비 자기부담이 큰 부담형 사업입니다. 이주비 대출과 주택담보대출 갈아타기만으로는 자금 계획이 빠듯할 수 있어보유 자산 매각·전세 활용 등 자금 조달 시나리오를 여러 개 준비하세요. 조합 총회에서 공사비 인상 조건이 나오면 즉시 비례율 재산정 여부를 확인해야 합니다.

* 관리처분계획 인가 이후 공사비 변동·설계 변경으로 실제 분담금이 달라질 수 있습니다.

분담금 구조 상세

종전자산 평가액5억원
× 비례율100%
= 권리가액5억원
조합원 분양가8억원
= 기본 분담금 (분양가 − 권리가액)3억원
+ 추가분담금 예상 (10%)8,000만원
+ 이주비 대출 총 이자3,375만원
+ 이전등기 취득세 (최대치)2,368만원
예상 총 자기부담금4억 3,743만원

추가분담금 시나리오별 총 자기부담

기본 (사업비 예정 그대로) 3억 5,743만원
경미한 초과 (+10%) (현재)4억 3,743만원
공사비 급등 반영 (+20%) 5억 1,743만원
심각한 지연·설계변경 (+30%) 5억 9,743만원

* 시나리오는 조합원분양가 대비 추가분담금 비율을 가정한 단순 모형입니다. 실제 사업비 초과분은 조합 총회 의결·관리처분변경 인가로 확정됩니다.

이 재건축·재개발 분담금 계산 결과는 조합원분양가 대비 자기부담금 검토, 이주비 대출 이자 시뮬레이션, 추가분담금 리스크 판단, 관리처분계획 인가 전후 자금 계획 수립에 자주 활용됩니다.

ℹ️ 본 계산기는 참고용 예상치이며, 실제 관리처분계획과 다를 수 있습니다. 정확한 분담금은 조합 공지·관리처분계획 인가서를 확인하시고, 투자 결정 전 감정평가서·정비계획을 함께 검토하세요.

📐 분담금 기본 공식

분담금 = 조합원분양가 − 권리가액
권리가액 = 종전자산 × 비례율

⚠️ 추가분담금 리스크

공사비 인상·이주 지연 시 사업비 초과분은 조합원 배분 (최근 20~40% 사례)

재건축·재개발 분담금 완벽 가이드

🏢 재건축분담금 산정 방식 완벽 가이드

비례율, 권리가액, 조합원분양가 개념과 실제 산정 사례

🏘️ 재개발분담금 비례율 계산 방법

재개발 사업 특성과 비례율 산정, 재건축과의 차이점

💥 추가분담금 리스크와 대응 전략

공사비 인상·이주 지연 사례와 조합원 자기부담 최소화 방법

💰 이주비 대출 활용법과 이자 부담

무이자·유이자 혼합 구조, 이주 기간 이자 부담과 상환 전략

📋 관리처분계획과 분담금 확정 절차

감정평가부터 조합총회·인가까지 분담금이 확정되는 단계별 과정

자주 묻는 질문

비례율이 무엇이고, 왜 중요한가요?
비례율은 사업 완료 후 조합원에게 돌아가는 자산가치 비율입니다. 공식은 '(총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산총액 × 100'이며, 통상 80~120% 범위입니다. 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋고 조합원 이익이 커지지만, 100% 미만이면 종전자산보다 권리가액이 낮아져 분담금이 늘어납니다. 관리처분계획인가 시점의 비례율이 실제 분담금 산정 기준이 됩니다.
권리가액은 어떻게 계산하나요?
권리가액은 '종전자산 감정평가액 × 비례율'로 산정합니다. 예를 들어 감정평가액이 5억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 5.5억 원입니다. 이 권리가액이 조합원분양가에서 차감되어 분담금이 결정됩니다. 감정평가는 관리처분계획 수립 시점에 시행하며, 위치·면적·노후도·용도지역에 따라 조합원 간 차이가 큽니다.
추가분담금은 왜 발생하고 얼마까지 늘 수 있나요?
추가분담금은 공사비 인상, 이주 지연, 설계 변경, 조합 운영비 증가 등으로 총사업비가 예상보다 커질 때 조합원이 추가로 부담합니다. 최근 원자재 가격 상승과 금리 인상으로 공사비가 20~40% 급등하면서 추가분담금 사례가 늘고 있습니다. 관리처분 인가 후에도 사업비가 조정되며, 조합총회 의결로 확정됩니다. 계산기에서 '심각한 지연' 시나리오는 조합원분양가의 30%까지 반영합니다.
이주비 대출은 어떻게 상환하나요?
이주비 대출은 관리처분계획인가 후 조합이 시공사·시중은행을 통해 무이자 또는 유이자 혼합 조건으로 지원합니다. 통상 이주 기간(30개월 전후) 동안은 이자만 상환하는 만기 일시상환 방식이 많으며, 준공·입주 시점에 원금을 일시 상환하거나 개별 주택담보대출로 전환합니다. 유이자 구간의 연 이자율은 4~6% 수준이 일반적입니다.
재건축 조합원 취득세는 얼마인가요?
재건축·재개발 조합원의 신축 아파트 이전등기는 원시취득으로 분류되어 취득세율 2.96%가 적용됩니다(지방세법 §11, 지방교육세 0.16% 포함). 관리처분 인가 이후 조합원 지위 승계·전매 시에는 별도 취득세와 양도세가 발생할 수 있으며, 재당첨 제한(투기과열지구 5년)에도 유의해야 합니다. 감면 대상(1가구 1주택 실거주 등)은 지자체 조례를 확인하세요.
재건축과 재개발 분담금은 어떻게 다른가요?
재건축은 노후 아파트를 새로 짓는 사업으로 대부분 소유주가 조합원이 되며, 종전자산은 건물+토지 지분입니다. 재개발은 노후 정비구역의 주택·상가·토지를 종합 개발하는 사업으로 세입자·현금청산자 등이 혼재합니다. 분담금 공식은 동일하지만, 재개발은 국공유지 매입, 임대주택 건립 의무 등으로 사업비 구조가 복잡하고 비례율 편차가 큰 경향이 있습니다.

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* 본 계산기는 참고용 예상치이며, 실제 분담금은 조합 관리처분계획·감정평가 결과에 따라 달라집니다. 추가분담금 예측은 시나리오 기반 단순 모형이며, 실제 사업비 증감·이주 기간·조합 운영비를 반영하지 않습니다. 재건축·재개발 투자 결정 전 반드시 조합 공지, 정비계획, 감정평가서를 확인하시기 바랍니다.

계산 근거

도시 및 주거환경정비법 제74조 (관리처분계획의 인가 등)도시 및 주거환경정비법 제76조 (관리처분계획의 수립기준 — 종전자산가액·비례율)도시 및 주거환경정비법 제89조 (청산금 등)지방세법 (이전등기 취득세)

국토교통부 도시정비법 및 조합 관리처분계획(감정평가·비례율)을 기준으로 시뮬레이션합니다.