재개발분담금 비례율 계산 방법 - 재건축과 다른 점

재개발 사업은 재건축과 달리 주택·상가·토지 소유자 가 뒤섞여 있고, 세입자·현금청산자까지 얽혀 있어 분담금 계산이 훨씬 복잡합니다.
재개발분담금 공식과 비례율 산출 구조, 재건축과의 실질적 차이를 정리했습니다.

재개발분담금의 기본 공식은 재건축과 동일합니다. 다만 각 항목을 구성하는 사업비 내역이 달라집니다. 비례율이 정해지면 조합원 개인별 권리가액이 계산되고, 여기서 조합원분양가를 뺀 금액이 분담금입니다.

재개발은 정비구역 전체를 새로 조성하는 사업이라 재건축에는 없는 비용 항목이 총사업비에 추가됩니다. 이 항목들이 비례율을 낮추거나 사업지별로 크게 벌어지게 만드는 주된 원인입니다.

여기에 세입자 주거이전비·이사비, 현금청산 보상비까지 더해지면서 재개발 총사업비는 재건축보다 변수가 많습니다. 조합 설립 초기 추정 비례율과 관리처분계획인가 시점 확정 비례율의 차이가 재개발에서 특히 크게 나타나는 이유이기도 합니다.

정비구역 내 토지·건축물 소유자와 지상권자는 원칙적으로 조합원 자격을 갖습니다. 다만 아래와 같은 사유로 조합원 지위가 제한되거나 배제될 수 있습니다.

재개발 구역의 세입자는 조합원이 될 수 없지만, 정비사업 특성상 이주 대책이 별도로 마련됩니다. 주거용 세입자는 주거이전비와 이사비를 지원받고, 상가 세입자는 영업손실보상 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제 지급 여부는 거주·영업 기간 등 요건 충족에 따라 달라집니다.

현금청산자는 분양신청을 하지 않았거나 자격을 상실한 토지등소유자로, 조합이 감정평가액 기준으로 매수합니다. 협의가 이루어지지 않으면 수용재결 절차로 넘어가며, 시세와 감정평가액의 괴리로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 현금청산 절차가 지연되면 전체 사업 일정과 비례율에도 영향을 줄 수 있어 조합 차원의 협의 진행 속도를 주시할 필요가 있습니다.