LTV·DTI 계산기

LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 기준 주택담보대출 한도 계산기. 규제지역·주택 수·소득을 입력하면 LTV·DTI·DSR·대출한도 캡을 동시에 계산해 가장 낮은 값을 최종 한도로 알려줍니다.

예시로 빠르게 계산해보세요

만원

= 8억원

만원

투기과열지구·조정대상지역 동시 지정. 서울 25개 자치구 전역 + 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 경기 12곳

세대 전원 무주택. 생애최초·서민실수요자 요건에는 해당하지 않는 경우

%

아래 두 항목은 기존 대출(신용대출·자동차할부·기존 주담대 등)이 있는 경우 DTI·DSR 한도에 반영하기 위한 입력입니다. 없으면 0으로 두세요.

만원
만원

예상 주택담보대출 한도

2.86억원

28,603만원 · 실질 LTV 35.75%

한도 결정 기준: DSR 40%

규제별 한도 비교

LTV 40%

3.2억원

DTI 40%

3.95억원

DSR 40%

2.86억원

심사금리 7.5%

한도 캡

6억원

주택가격 15억원 이하

네 가지 규제 중 가장 낮은 값 이 실제 한도가 됩니다. 전체 대출 원리금 비율(DSR)이 한도를 결정했습니다. 기존 대출을 줄이거나 만기를 늘리는 것이 가장 효과적입니다.

월 상환액 (원리금균등상환)

144만원

30년 기준

필요 자기자본

5.14억원

취득세·중개보수 별도

총 이자 (만기까지)

2.36억원

금리 4.5% 고정 가정

이 한도로 대출받으면

  • LTV: 35.75% (상한 40%)
  • DTI: 28.99% (상한 40%)
  • DSR: 40% (상한 40%, 스트레스 +3%p 반영)

규제지역 표준 수준의 한도 구간입니다. 잔금 조달 계획을 미리 세워야 합니다. 주택담보대출 갈아타기(대환) 금리 비교와 중도상환수수료 조건을 함께 확인해 보세요.

⚠️ 본 계산기는 2026-09-03 기준 금융위원회 규제 상한(LTV·DTI·DSR·주택가격 구간별 한도)으로 산출한 추정 한도 입니다. 확정 승인 한도가 아니며, 실제 한도·금리는 금융회사 심사(신용등급, 소득 인정 방식, 담보 감정가, 소액임차보증금 방공제 등)에 따라 달라집니다. 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 계약 전 반드시 확인하세요. 특정 금융회사나 대출 상품을 추천하지 않습니다.

이 LTV·DTI 한도 계산 결과는 아파트 매매 자금 계획, 잔금 대출 준비, 주택담보대출 갈아타기(대환) 검토, 청약 당첨 후 자금조달계획서 작성 등에 자주 활용됩니다.

ℹ️ 본 계산기는 금융당국이 정한 규제 상한을 기준으로 한 추정 한도 이며, 확정 승인 한도가 아닙니다. 실제 한도는 금융회사 심사(신용등급, 소득 인정 방식, 담보 감정가, 방공제 등)에 따라 달라지고 특정 금융회사·상품을 추천하지 않습니다. 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 계약 전 해당 지역의 최신 지정 여부를 반드시 확인하세요.

🏠 규제지역 LTV 상한

무주택 일반 40% / 생애최초 40% / 서민·실수요자 60%
수도권 비규제지역 70%
(금융위원회 2025.10.17 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ 기준)

💰 대출한도 캡 (수도권·규제지역)

주택가격 15억원 이하 6억원
15억원 초과–25억원 이하 4억원
25억원 초과 2억원
(비수도권 미적용)

📊 DTI·DSR 상한

규제지역 DTI 40% (차주 유형 무관)
그 외 지역 DTI 60% (아파트 한정)
DSR 은행권 40% / 제2금융권 50%
(금융위원회 2025.10.17 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ 기준)

🔥 스트레스 DSR 가산금리

주담대 수도권·규제지역 +3.0%p
주담대 비수도권 +0.75%p (2026.12.31까지 유예)
기타 대출 전 지역 +1.5%p

🎯 내 한도는 무엇이 결정하나

주택담보대출 한도는 하나의 공식으로 정해지지 않습니다. LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도, 주택가격 구간별 대출한도 캡 을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 값 이 최종 한도가 됩니다.

1. LTV 한도 = 주택가격 × LTV 상한

담보 가치 기준. 지역과 차주 유형만으로 결정되며 소득과 무관합니다.

2. DTI 한도 = (연소득 × DTI 상한 − 기타대출 연간 이자) ÷ 연간 원리금 계수

소득 기준. 주담대 원리금과 기타 대출 이자를 함께 봅니다.

3. DSR 한도 = (연소득 × 40% − 기타대출 연간 원리금) ÷ 스트레스 금리 반영 계수

모든 대출의 원리금을 합산하므로 기타 대출이 많으면 여기서 먼저 막힙니다.

4. 대출한도 캡 (수도권·규제지역)

주택가격 구간별 절대 상한. 고가주택일수록 LTV 계산값보다 훨씬 낮아집니다.

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자주 묻는 질문

LTV와 DTI는 각각 무엇인가요?
LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 주택가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. LTV 40%라면 10억원 주택에 최대 4억원까지 대출이 가능합니다. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연 소득 대비 주택담보대출 연간 원리금과 기타 대출 연간 이자의 합계 비율입니다. LTV는 담보의 가치를, DTI는 차주의 상환 능력을 기준으로 한도를 제한합니다.
규제지역의 LTV 상한은 얼마인가요?
2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」 기준으로 규제지역(투기과열지구·조정대상지역 동시 지정) 무주택자의 LTV 상한은 40%입니다. 생애최초 구입자도 규제지역에서는 40%로 강화됐고, 서민·실수요자만 60%가 적용됩니다. 수도권 비규제지역은 70%, 비수도권은 규제 대상이 아니며 금융회사 통상 취급 수준이 적용됩니다. 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 계약 전 반드시 확인하세요.
LTV 한도까지 다 받을 수 있나요?
대부분 그렇지 않습니다. 실제 한도는 LTV·DTI·DSR·주택가격 구간별 대출한도 캡 네 가지 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다. 특히 수도권과 규제지역은 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원의 대출한도 캡이 적용되어 LTV 계산값보다 낮아지는 경우가 많습니다. 이 계산기는 네 가지를 동시에 계산해 실제로 한도를 묶는 규제를 표시합니다.
DTI와 DSR은 어떻게 다른가요?
DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 기타 대출의 연간 이자만 더해 계산합니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 주담대뿐 아니라 신용대출·카드론·자동차할부 등 모든 대출의 연간 원리금을 전부 합산합니다. 따라서 기타 대출이 많을수록 DSR이 DTI보다 먼저 한도를 묶습니다. 은행권 DSR 상한은 40%, 제2금융권은 50%입니다. 다만 전 금융권 가계대출 총액이 1억원 이하인 차주는 DSR 규제 적용 대상에서 제외됩니다 (금융위원회, 2026년 9월 기준).
스트레스 DSR은 한도에 어떤 영향을 주나요?
스트레스 DSR은 실제 대출금리에 가산금리를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 주택담보대출은 수도권·규제지역 +3.0%p, 비수도권 +0.75%p(2026년 12월 31일까지 유예되는 2단계 기준)가 가산됩니다. 금리가 1%p 오른 것과 같은 효과라 한도가 수천만원 단위로 줄어듭니다. 이 계산기는 스트레스 금리 적용/미적용을 전환해 차이를 비교할 수 있습니다.
1주택자도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건이면 무주택자와 동일한 LTV가 적용됩니다. 기존 주택을 보유한 채 수도권·규제지역에서 추가로 주택을 구입하는 목적의 주택담보대출은 취급이 제한됩니다(LTV 0%). 처분 조건으로 대출을 받은 뒤 기한 내 처분하지 않으면 대출금 상환 의무가 발생하므로 처분 계획을 먼저 확정해야 합니다 (금융위원회, 2025.6.27 「가계부채 관리 강화 방안」·2025.10.15 「주택시장 안정화 대책」 기준).
서민·실수요자 요건은 무엇인가요?
무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 구입 주택가격 8억원 이하를 모두 충족해야 합니다. 요건을 충족하면 규제지역 LTV가 60%로 완화됩니다. 다만 DTI는 차주 유형과 무관하게 규제지역 40%가 그대로 적용됩니다. 요건 중 하나라도 벗어나면 무주택 일반 기준(규제지역 LTV 40%)이 적용되므로, 소득과 주택가격 경계선에 있다면 미리 확인이 필요합니다.

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* 본 계산기는 규제 상한을 기준으로 한 참고용 추정치이며, 실제 대출 심사 결과와 다를 수 있습니다. LTV·DTI·DSR 규제 기준과 규제지역 지정 현황은 정부 정책에 따라 변경될 수 있으며, 정확한 대출 한도는 거래 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다. 수치 기준일: 2026.09.03 (금융위원회 2025.10.15 「주택시장 안정화 대책」 반영)

계산 근거

은행업감독규정 (LTV·DTI·DSR)금융위원회 「주택시장 안정화 대책」 (2025.10.15)금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」 (2025.6.27)

금융위원회·금융감독원이 공시한 지역별·차주유형별 LTV·DTI 상한과 스트레스 DSR 기준을 적용해 계산합니다. 규제 상한 기준 추정 한도이며 확정 승인 한도가 아닙니다.