계약갱신청구권 사용 중 전월세 전환 가능할까? 세입자 동의·법정 전환율 적용

계약갱신청구권 행사 중 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면? 주택임대차보호법상 임차인 동의 없이는 불가하며, 동의 시 법정 전환율(기준금리+2%, 2026년 4.5%)이 적용됩니다. 거부·동의·해지 선택지를 정리했습니다.

계약갱신청구권을 사용해 2년 더 살기로 했는데, 집주인이 "이참에 월세로 바꾸자"고 한다면?
결론부터 말하면, 임차인의 동의 없이는 불가능 합니다.

주거복지 안내

이 글은 일반적인 주거복지 정보를 제공합니다. 실제 자격 요건과 세부 조건은 모집공고 및 서울주거포털에서 반드시 확인하세요.

📌 3줄 요약

1️⃣ 갱신계약은 동일 조건 원칙 — 집주인 일방적 월세 전환 불가
2️⃣ 임차인이 동의하면 전환 가능 — 단 법정 상한 4.5% (2026년 기준) 적용
3️⃣ 동의 후에도 3개월 해지 통고권으로 중도 이주 가능

⚖️ 왜 집주인 마음대로 안 될까

핵심은 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 있습니다. 이 조항은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"고 규정합니다 (주택임대차보호법, 2023년 개정 기준).

📖 "동일한 조건"의 의미

✅ 차임·보증금 → 제7조에 따라 5% 이내 증감 가능
❌ 임대 형태 변경 (전세→월세 전환 등) → 임차인 동의 없으면 불가
❌ 계약 기간 단축 → 갱신 시 2년 보장
❌ 용도 변경 (주거용→상업용 등) → 불가

출처: 국토교통부 정책풀이집, 대한민국 정책브리핑 개정 주택임대차보호법 Q&A

🎯 세입자가 선택할 수 있는 3가지

1️⃣

거부하고 기존 조건 유지

전세 그대로, 최대 5% 증액까지만

• 보증금만 최대 5% 증액 (또는 동결)
• 2년 거주 권리 유지
• 집주인이 실거주 등 정당 사유 없이 갱신 거절 불가

2️⃣

동의하고 월세(반전세) 전환

법정 상한 4.5% 적용 필수

• 보증금 일부를 월세로 전환 (예: 5억→3억+월 75만원)
• 전환율 4.5% 초과 불가 (기준금리 2.5% + 2%, 2026년)
• 계약서에 전환율 명시 권장

3️⃣

갱신 후 해지 통고

3개월 후 계약 종료

• 갱신계약은 언제든 해지 통고 가능
• 통고 후 3개월이 지나면 효력 발생
• 이사 시점 조율 가능 (대법원 2024. 1. 11. 판결 확인)

📐 동의 시 얼마가 적정한가 (전환율 4.5% 계산)

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 보증금을 월세로 바꿀 때 아래 낮은 비율이 상한입니다.

① 기준금리 + 2%

4.5%

(2.5% + 2%)

② 연 10%

10%

(상위 상한)

→ 현재 적용 상한: 연 4.5%

출처: 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 (법제처 2020.9.29 개정 현행 기준 / 한국은행 기준금리 2.5%, 2026년 4월 기준)

💡 계산 예시: 전세 5억 → 보증금 3억 + 월세 전환

전환 금액 = 5억 - 3억 = 2억원

연 월세 = 2억 × 4.5% = 900만원

월세 = 900만 ÷ 12 = 75만원

→ 집주인이 월 80만원 이상을 요구한다면 초과분은 무효이며 세입자는 4.5% 기준으로 지급해도 됩니다.

📝 상황별 판단 가이드

Case 1. 집주인이 "월세로 바꾸지 않으면 갱신 거절"이라고 압박

→ 부당한 갱신 거절입니다. 갱신 거절은 제6조의3 제1항 각 호(실거주, 2기 차임 연체, 불법 전대 등)에 해당할 때만 가능하며, 월세 전환 거부는 거절 사유가 아닙니다. 서면으로 거부 의사를 전달하고, 필요 시 주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.

Case 2. 집주인이 시세 전환율(6~7%)로 월세 계산

→ 갱신계약에서는 법정 상한 4.5%만 유효합니다. 한국주택금융공사 발표 시장 전환율이 6% 수준이어도, 갱신 시에는 적용되지 않습니다. 초과 월세를 냈다면 부당이득반환청구 가능합니다.

Case 3. 반전세였던 계약을 완전 월세로 전환 요구

→ 역시 임차인 동의 필요. 기존 보증금을 줄이고 월세 비중을 늘리는 것도 "조건 변경"에 해당합니다. 동의 시 4.5% 상한 적용.

Case 4. 묵시적 갱신 중 집주인이 월세 전환 요구

→ 묵시적 갱신도 제6조에 따라 전 계약과 동일 조건으로 갱신된 것으로 보며, 전환은 임차인 동의가 있어야 가능합니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 사용 여부와 별개로 임차인이 언제든 해지 통고(3개월)를 할 수 있습니다.

🛡️ 분쟁 발생 시 대응 경로

서면 거부 의사 전달
내용증명 우편 권장 (추후 증거용)
주택임대차분쟁조정위원회 신청
무료, 법무부·LH 운영 (전국 13개 지부)
대한법률구조공단 상담 (132)
저소득 세입자 무료 변호
민사 소송
부당이득반환, 임대차 존속 확인 등

📌 핵심 정리

✅ 갱신계약은 동일 조건 원칙 — 임대 형태 변경은 동의 필수
✅ 월세 전환 거부해도 갱신 거절 사유 아님
✅ 동의 시 법정 전환율 4.5% 상한 강제 적용
✅ 갱신 후에도 3개월 해지 통고권 유효

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자주 묻는 질문

집주인이 갱신 시 월세로 바꾸자고 하면 거부할 수 있나요?

네, 거부할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되는 임대차는 '전 임대차와 동일한 조건'으로 다시 계약된 것으로 보며, 차임·보증금만 제7조(5% 이내)의 범위에서 증감할 수 있습니다. 전세를 월세로 바꾸는 것은 임대차의 성격 자체를 변경하는 것이므로 임차인의 동의가 없으면 강제할 수 없습니다. 거부해도 2년 더 거주할 권리가 유지됩니다.

세입자가 동의하면 전환율은 얼마까지 적용되나요?

갱신 계약에서 임차인 동의로 보증금의 일부를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2의 법정 전환율 상한이 강제 적용됩니다. 2026년 기준 (1) 한국은행 기준금리(2.5%) + 2% = 4.5%, (2) 연 10% 중 '낮은 비율'을 초과할 수 없습니다. 즉 현재 상한은 4.5%입니다. 이를 초과하는 계약은 초과분에 대해 무효입니다.

갱신 중 월세 전환과 5% 증액을 동시에 할 수 있나요?

가능은 하지만 두 제한이 모두 적용됩니다. 먼저 보증금·월세 환산 총액이 기존 대비 5%를 초과하지 못하고(제7조), 보증금을 월세로 바꾸는 환산은 4.5% 법정 전환율 상한을 지켜야 합니다(제7조의2). 두 조건을 모두 만족해야 유효하며, 어느 한쪽만 지켜도 안 됩니다.

갱신계약 체결 후 월세로 전환했는데, 부담이 크면 해지할 수 있나요?

네, 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통고를 할 수 있고 통고 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제6조의3 제4항, 제6조의2). 전환 후 월세 부담이 커졌다면 해지 통고 후 3개월 뒤 이사할 수 있으며, 보증금은 이때 반환받습니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결로 이 권리가 재확인되었습니다.

갱신요구권을 이미 쓴 뒤 집주인이 월세 전환을 요구하면?

갱신된 계약 기간(2년) 내라면 동일한 조건 원칙이 적용되므로 임차인 동의 없이는 전환 불가입니다. 이미 갱신요구권을 사용했다면 다시 행사할 수 없으므로, 2년 만료 후에는 집주인이 갱신 거절을 할 수 있고 이 시점에서는 새 계약 조건을 협상하게 됩니다. 갱신 기간 중에는 법의 보호가 유지됩니다.

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* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며 법률 자문이 아닙니다. 구체적 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단(132)에 상담하세요. 수치는 2026년 4월 기준이며, 한국은행 기준금리 변동 시 법정 전환율 상한이 변경될 수 있습니다.