창고임대 평당 3.3만원, 100평이면 월 332만원일까 365만원일까?

창고임대 매물에 “평당 3.3만원”이라고 적혀 있으면 100평은 월 330만원 정도라고 계산하기 쉽습니다. 그런데 매달 통장에서 나가는 돈에는 부가세 10%와 관리비 가 추가될 수 있습니다. 보증금은 계약 때 별도로 묶이는 돈이고, 그 기회비용은 월 현금 지출과 구분해서 비교해야 합니다. 저온(냉장·냉동) 창고라면 평당 단가가 거의 두 배가 되고, 같은 수도권 안에서도 권역에 따라 100평 기준 월 100만원 넘게 차이가 납니다.

이 글에서는 2026년 발표된 수도권 물류센터 임대료 통계를 기준점으로 잡고, 50평·100평·300평 창고를 빌릴 때 실제 월 지출이 얼마인지, 계약 전에 무엇을 따져야 손해를 덜 보는지 정리했습니다.

창고임대료 기준점: 상온 평당 3.3만원, 저온 6만원

창고임대 시세를 볼 때 공신력 있게 참고할 만한 숫자는 대형 물류센터 시장 리포트입니다. 개별 소형 창고 매물은 건물 상태, 층고, 진입로, 화물차 접근성에 따라 가격 편차가 커서 “평균 시세”를 단정하기 어렵기 때문입니다.

알스퀘어 「2026 상반기 수도권 물류센터 마켓 리포트」에 따르면 수도권 명목 임대료는 상온 평당 3만3,183원, 저온 평당 6만474원이며, 공실률은 상온 12.3%, 저온 33.7%입니다 (알스퀘어 공식 발표, 2026년 상반기 기준).

다른 리서치사 수치도 비슷한 범위입니다. JLL코리아는 2026년 2분기 수도권 상온 명목 임대료를 평당 3만6,100원으로 집계했습니다 (JLL코리아 공식 발표, 2026.07.22). 조사 대상과 산정 방식이 달라 두 값은 직접 비교하기보다 “수도권 상온 창고는 평당 3만원대 초중반” 이라는 범위로 이해하는 편이 안전합니다.

여기서 꼭 알아둘 점이 두 가지 있습니다.

• 명목 임대료 는 렌트프리(무상 임대 기간) 같은 임차인 지원 조건을 반영하지 않은 계약서상 단가입니다. 공실이 많은 시기엔 실제 부담이 이보다 낮아질 수 있습니다.
• 위 통계는 대형 물류센터 기준입니다. 50평 안팎의 소형창고임대는 이 단가를 참고점으로 쓰되, 실제 매물 견적과 반드시 비교해야 합니다.

소형창고임대 vs 물류창고임대, 평수별 월 지출 계산

알스퀘어 상온 단가(평당 3만3,183원)를 그대로 적용하면 평수별 월 임대료는 아래와 같습니다. 임대인이 일반과세자면 임대료에 부가세 10%가 별도로 붙습니다 (부가가치세법 제26조·제30조, 2026.10.20 기준).

관리비는 별도 인 경우가 많습니다. 공용부 청소, 경비, 공용 전기, 소방 설비 점검비 등이 포함되며 창고마다 산정 방식이 달라 공통 시세를 제시하기 어렵습니다. 계약 전 “관리비에 무엇이 포함되는지, 전기·수도는 실비 별도인지”를 서면으로 받아두세요.

임차인이 일반과세자로서 창고를 과세사업에 사용하고 적법한 세금계산서 등 공제 요건을 갖추면 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 면세사업 관련 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않으며, 과세·면세 겸업이면 안분 등 별도 검토가 필요합니다. 세금계산서 수취만으로 자동 공제되는 것은 아닙니다 (부가가치세법 제38조·제39조, 2026.10.20 기준). 계약 시 “월세 330만원(부가세 별도)“인지 “부가세 포함”인지 를 반드시 명시하세요.

평당 단가는 ‘임대면적’ 기준인지 확인

창고 단가는 전용면적이 아니라 공용면적까지 더한 임대면적 기준으로 제시되기도 합니다. 그러면 같은 “100평”이라도 실제로 짐을 쌓을 수 있는 바닥면적은 더 작을 수 있으니, 견적을 비교할 때는 전용면적 1평당 실제 단가 로 다시 나눠보는 것이 정확합니다.

같은 수도권인데 100평 월세가 133만원 차이 나는 이유

권역 차이도 큽니다. JLL코리아 2026년 2분기 자료의 권역별 상온 명목 임대료(평당)는 다음과 같습니다 (JLL코리아 공식 발표, 2026.07.22).

북부와 남동부의 평당 차이는 1만3,300원입니다. 100평이면 월 133만원, 1년이면 1,596만원 (부가세 전) 차이입니다. 배송 거점이 서울 북부·서부에 꼭 있어야 하는 게 아니라면, 운송비 증가분과 임대료 절감분을 나란히 놓고 비교해볼 가치가 있습니다.

냉동창고임대는 왜 두 배인가: 저온 창고 비용 구조

냉장·냉동 보관이 필요하면 단가가 확 뛰어오릅니다. 알스퀘어 기준 저온 명목 임대료는 평당 6만474원으로 상온(3만3,183원)의 약 1.8배입니다.

• 100평 기준 저온 월 임대료: 604만7,400원 (부가세 포함 665만2,140원)
• 같은 면적 상온 대비 차이: 월 272만9,100원, 연 3,274만9,200원 (부가세 전)

여기에 냉동기 가동에 따른 전기요금 이 실비로 별도 청구될 수 있어, 실제 격차는 더 커질 수 있습니다. 반면 저온 물류센터 공실률은 33.7%로 상온(12.3%)보다 훨씬 높습니다. 공실이 많다는 건 임차인 입장에서 렌트프리나 단가 조정 협상 여지가 상대적으로 클 수 있다는 뜻이기도 합니다.

식품냉동·냉장업 등은 해당 개별법에 따른 허가·등록·신고를 갖췄을 때 물류창고업 등록을 한 것으로 보는 예외가 있습니다. 임대차계약과 영업 인허가는 별개이므로 운영 업종에 맞는 절차를 확인하세요 (물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 제21조의2제4항, 2026.10.20 기준).

창고도 상가임대차보호법 적용될까? 판례 기준

창고를 빌리는 사업자가 가장 많이 놓치는 부분입니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 사용하는 임대차 에 적용됩니다 (상가건물 임대차보호법 제2조).

대법원은 “단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물에 해당한다”고 판시했습니다 (대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

즉 물건만 쌓아두는 창고 는 보호를 못 받을 수 있고, 창고에서 주문 접수·출고·고객 응대 같은 영업활동이 함께 이뤄지면 적용 대상이 될 수 있습니다. 어느 쪽인지는 실제 사용 현황으로 판단합니다.

환산보증금 기준으로 보호 범위가 달라진다

적용 대상이더라도 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) 이 지역별 기준을 넘으면 일부 규정만 적용됩니다 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 2026년 10월 현행).

• 서울특별시: 9억원
• 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산: 6억9천만원
• 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종·파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시: 5억4천만원
• 그 밖의 지역: 3억7천만원

예를 들어 경기 “그 밖의 지역”에서 100평을 보증금 3,318만원(가정: 10개월분), 월 331만8,300원에 빌리면 환산보증금은 약 3억6,501만원으로 기준 이내입니다. 그런데 같은 조건으로 120평을 빌리면 약 4억3,802만원이 되어 기준을 넘습니다.

기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권(최초 임대차를 포함해 전체 10년 이내), 권리금 회수기회 보호 규정 등은 적용됩니다. 다만 대항력은 건물 인도·사업자등록 등 요건을 갖춰야 하고, 차임 3기 연체 등 갱신 거절 사유와 국·공유재산 등의 권리금 보호 제외 사유도 있습니다 (같은 법 제2조제3항·제3조·제10조·제10조의5, 2026.10.20 기준). 다만 차임 증액 5% 상한(시행령 제4조) 은 기준 이내 임대차에만 적용되므로, 기준을 넘는 대형 창고는 재계약 때 인상 폭을 계약서로 미리 정해두는 편이 안전합니다. 상한 계산법은 임대료 인상 5% 계산 글에서 확인할 수 있습니다.

남의 물건을 보관해주면 물류창고업 등록 대상

창고를 빌려 타인의 물건을 맡아 보관료를 받는 영업 을 하려면, 전체 바닥면적 합계 1천㎡(약 302.5평) 이상 보관시설 또는 전체면적 4,500㎡ 이상 보관장소일 때 물류창고업 등록을 해야 합니다 (물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 제21조의2, 2026년 10월 현행). 자기 회사 물건만 보관하는 경우와는 다릅니다. 면적은 등록자가 직접 사용하는 부분을 기준으로 연접 필지를 합산하며, 제2종 근린생활시설에 설치하는 주문배송시설에는 위 바닥면적 기준을 적용하지 않는 특례가 있습니다. 개별법상 인허가를 갖춘 식품냉동·냉장업 등의 등록 간주 규정도 있으므로 계약 전에 실제 업종·면적을 확인하세요 (같은 법 제21조의2제1항·제4항).

이 선택의 기회비용: 남는 평수와 묶인 보증금

창고임대에서 가장 비싼 실수는 “넉넉하게 빌리는 것”입니다.

① 안 쓰는 평수의 비용

100평을 빌렸는데 실제로 60평만 쓴다면, 남는 40평은 상온 단가 기준 월 132만7,320원, 연 1,592만7,840원 (부가세 전)을 그냥 내는 셈입니다. 성수기 재고를 기준으로 평수를 잡기보다, 평시 재고 기준으로 계약하고 성수기에는 단기 보관이나 외부 물류대행을 섞는 방식이 비용을 줄일 수 있습니다.

② 보증금에 묶인 돈

보증금을 월세 10개월분(가정)으로 잡으면 100평 상온 기준 약 3,318만원이 묶입니다. 이 돈을 연 3%(가정) 상품에 넣어뒀다면 받을 수 있었던 이자는 연 약 99만5,000원입니다. 보증금을 줄이고 월세를 조금 올리는 조건, 또는 그 반대 조건을 제안받았다면 이 기회비용과 비교해 판단하세요.

③ 단가 1만원 차이의 누적

평당 1만원 차이는 작아 보이지만 100평, 5년 계약이면 6,000만원(부가세 전)입니다. 권역 이동이나 저온 대신 상온+일부 냉장 설비 조합처럼 구조를 바꾸는 선택지도 함께 견적을 받아보세요.

계약 전 체크리스트

• 평당 단가가 임대면적 기준인지, 전용면적 기준인지
• 월세가 부가세 별도인지 포함인지
• 관리비 포함 항목과 전기·수도 실비 정산 방식
• 렌트프리 기간과 적용 조건
• 화물차(5톤·11톤·윙바디) 진입과 도크 사용 가능 여부
• 상가임대차법 적용 여부(영업활동 여부)와 환산보증금
• 원상복구 범위(랙 설치, 바닥 코팅, 냉동설비 철거 비용)

짐을 잠깐만 맡겨둘 개인이라면 창고 임대보다 짐 보관 비용 비교가, 마당에 직접 보관 공간을 두려면 컨테이너 가격 비교가 더 맞을 수 있습니다. 임대료 부가세 신고는 부가세 신고 방법 글을 참고하세요.

결론: 평당 단가보다 ‘월 실지출’로 비교하세요

창고임대 견적은 평당 단가 하나로 판단하면 안 됩니다. 수도권 상온 평당 3.3만원 기준으로 100평은 월 332만원이지만, 부가세를 넣으면 365만원, 관리비를 넣으면 월 현금 지출은 더 올라갑니다. 보증금의 기회비용까지 더하면 경제적 부담은 더 커집니다. 저온이면 단가가 약 1.8배, 권역에 따라 100평 월 133만원 차이도 생깁니다.

견적을 받을 때는 “평당 얼마예요?” 대신 “전용면적 기준, 부가세·관리비 포함 월 총액이 얼마예요?” 라고 물어보세요. 그리고 창고에서 영업활동을 할지, 환산보증금이 기준 이내인지까지 확인하면 재계약 때 생길 수 있는 인상 부담도 미리 대비할 수 있습니다.

참고 자료:

• 알스퀘어 - 2026 상반기 수도권 물류센터 공식 발표
• JLL코리아 - 2026년 2분기 수도권 물류시장 공식 발표 (2026.07.22)
• 국가법령정보센터 - 부가가치세법
• 물류신문 - 알스퀘어 2026 상반기 수도권 물류센터 마켓 리포트 보도 (2026년 8월 13일)
• 물류신문 - JLL코리아 2026년 2분기 수도권 물류시장 분석 보도 (2026년 7월 22일)
• 국가법령정보센터 - 상가건물 임대차보호법
• 국가법령정보센터 - 상가건물 임대차보호법 시행령
• 국가법령정보센터 - 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률
• 국가법령정보센터 - 대법원 2009다40967 판결