3기신도시 본청약, 계약금 8,600만원부터 가능할까?

3기신도시 본청약은 “당첨되면 좋겠다”에서 끝나면 위험합니다. 당첨 뒤에는 바로 서류, 계약, 계약금, 중도금 대출 심사, 잔금 준비가 이어집니다.

이 글은 지역 소개나 당첨 전략이 아닙니다. 당첨 전에 실제로 필요한 돈 만 봅니다. 고양창릉 S-4블록 84형 평균분양가 약 8억 6,588만원 을 기준으로 잡으면 계약금 10%만 해도 약 8,659만원 입니다 (LH청약플러스, 고양창릉 S-4블록 정정공고, 2026년 6월 30일 기준).

3기신도시 본청약에서 먼저 볼 것은 당첨확률이 아니라 납부표입니다

LH는 2024년 9월 인천계양 A2·A3블록을 3기 신도시 최초 본청약으로 공급했고, 2025년에는 고양창릉·하남교산·남양주왕숙 등으로 본청약을 이어가겠다고 발표했습니다 (LH 보도자료, 2024년 9월 20일). 2026년 9월 2일 기준 LH청약플러스 공급계획에는 고양창릉 S-01, 남양주왕숙2 A01·A03, 인천계양 A9 등 공공분양 물량이 확인됩니다.

본청약 자금계획은 아래 순서로 보면 됩니다.

1. 공고문에서 내 주택형의 평균분양가격을 확인한다.
2. 계약금 10%를 현금으로 뺀다.
3. 중도금이 분양가의 몇 %인지, 집단대출이 가능한지 확인한다.
4. 입주 시점 잔금과 잔금대출 한도를 따로 계산한다.
5. 취득세, 옵션비, 이사비, 복비까지 별도 예산으로 둔다.

여기서 핵심은 중도금 대출 가능액과 잔금대출 가능액이 같지 않다 는 점입니다. 금융위원회는 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대 최대한도를 6억원으로 제한했고, 중도금대출은 적용 제외지만 잔금대출 전환 시에는 한도 적용 대상이라고 설명했습니다 (금융위원회, 2025년 6월 27일 보도자료).

분양가 체크: 고양창릉·하남교산 실제 공고로 보는 시작 금액

3기 신도시 본청약 자금계획은 “분양가 몇 억”이라는 뉴스 제목보다 공고문 표가 더 중요합니다. 같은 단지 안에서도 59형, 74형, 84형의 현금 필요액이 크게 갈립니다.

하남교산 A2는 59형 평균분양가격이 약 5억 6,849만원 이었습니다 (LH청약플러스, 하남교산 A2 공고, 2025년 3월 31일 기준). 고양창릉 S-1은 84형 평균분양가격이 7억 8,340만원 이었고, 고양창릉 S-4는 84형 평균분양가격이 8억 5,947만–8억 6,588만원 구간이었습니다 (LH청약플러스, 2026년 공고 기준).

따라서 “3기 신도시라서 5억원대면 되겠지”라고 잡으면 부족할 수 있습니다. 84형을 노린다면 8억원대 후반 분양가 까지 열어두고, 계약금·중도금·잔금 흐름을 다시 계산해야 합니다.

공공분양 계약금: 당첨 후 가장 먼저 막히는 현금

공공분양 계약금은 단지별 공고문과 공급계약서 조건을 봐야 하지만, 자금계획 단계에서는 보수적으로 분양가의 10% 를 먼저 잡는 것이 안전합니다. 실제 납부 회차가 나뉘어도 “계약 단계에서 현금이 필요하다”는 사실은 달라지지 않습니다.

고양창릉 S-4 기준으로 단순 계산하면 이렇습니다.

계약금은 대출로 해결하기 어렵습니다. 신용대출을 끌어 쓰면 이후 DSR 계산에 반영되어 잔금대출 여력이 줄어들 수 있습니다. 그래서 본청약 전 체크리스트의 첫 줄은 “청약통장 점수”가 아니라 계약금 현금 보유액 이어야 합니다.

중도금 대출: 되는지보다 잔금 전환까지 봐야 합니다

중도금은 보통 공사 기간 중 여러 차례 나누어 냅니다. 실제 비율과 회차는 공고문·계약서·사업장 대출 조건에 따라 다릅니다. 자금계획에서는 흔한 구조인 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 로 스트레스 테스트를 해보면 됩니다.

고양창릉 S-4 84A 평균분양가 8억 6,588만원 을 이 구조에 넣으면:

• 계약금 10%: 약 8,659만원
• 중도금 60%: 약 5억 1,953만원
• 잔금 30%: 약 2억 5,976만원

중도금 대출이 실행되면 당장 중도금 전액을 현금으로 들고 있지 않아도 됩니다. 하지만 마지막에는 입주 시점의 주택담보대출, DSR, LTV, 주택가격별 한도와 다시 만납니다. 2025년 10월 16일 시행된 금융위원회 안내는 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대 한도를 주택가격 구간별로 15억원 이하 6억원, 15억원 초과–25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용한다고 설명합니다 (금융위원회, 2025년 10월 24일 카드뉴스).

즉, 본청약 때 중도금 대출이 가능하더라도 입주 때 잔금대출로 충분히 바뀐다는 보장은 아닙니다. 이미 전세대출, 신용대출, 자동차 할부가 있다면 DSR 계산기로 연간 원리금 상환액을 먼저 확인해야 합니다.

잔금과 부대비용: 입주 시점에 한 번 더 현금이 필요합니다

잔금은 입주 시점에 몰립니다. 고양창릉 S-4는 입주예정일이 2030년 3월 로 공고되어 있어, 당첨 후 약 3년 반 동안 돈을 모을 시간이 있습니다 (LH청약플러스, 고양창릉 S-4블록 공고, 2026년 기준). 반대로 말하면 그 기간 동안 금리, 소득, 대출규제, 보유 대출이 모두 바뀔 수 있습니다.

잔금 외에도 따로 봐야 할 비용이 있습니다.

• 취득세: 주택 가격, 면적, 보유 주택 수, 감면 여부에 따라 달라집니다. 분양가 8억원대라면 세금만 수백만원에서 천만원대로 올라갈 수 있습니다.
• 옵션비: 발코니 확장, 시스템에어컨, 가전 옵션은 분양가와 별도인 경우가 많습니다.
• 이사비·가전·가구비: 신축 입주는 초기 생활비가 같이 터집니다.
• 전세·월세 이동비: 기존 거주지 보증금 반환 시점과 입주 잔금일이 어긋나면 단기 유동성이 필요합니다.

취득세는 단순 계산보다 취득세 계산기로 주택 수와 면적을 넣어보는 편이 낫습니다. 입주 후 전세를 줄 계획까지 있다면 복비도 따로 계산해야 하므로 복비 계산기까지 같이 보세요.

전매제한·거주의무: 돈이 묶이는 기간도 비용입니다

3기 신도시 공공분양은 분양가상한제 적용, 전매제한, 거주의무가 함께 붙을 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 공공택지 분양가상한제 주택의 전매제한을 수도권 3년, 수도권 외 1년 으로 설명하고 있습니다 (생활법령정보, 2026년 8월 15일 기준).

거주의무도 확인해야 합니다. 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주해야 하고, 분양가격이 인근 시세의 80% 미만이면 공공택지 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년 거주의무가 적용될 수 있습니다 (생활법령정보, 2026년 7월 15일 기준).

이 말은 “당첨 후 마음이 바뀌면 팔면 되지”가 어렵다는 뜻입니다. 전매제한·거주의무 기간에는 돈이 집에 묶입니다. 실거주할 수 없는 직장 이동, 자녀 학교, 부모 돌봄 변수가 있으면 자금계획이 아니라 생활계획까지 같이 흔들립니다.

기회비용: 계약금 8,600만원을 4년 묶으면 무엇을 포기하나

고양창릉 S-4 84형을 예로 들면 계약금 약 8,659만원 이 먼저 묶입니다. 입주가 2030년 3월이라면 계약일부터 입주 전까지 약 3년 이상 이 돈은 다른 곳에 쓰기 어렵습니다.

연 3% 예금에 넣었다면 세전 이자만 단순 계산으로 약 866만원 입니다. 여기에 중도금 대출 이자, 옵션 계약금, 기존 전월세 보증금 공백까지 생기면 체감 기회비용은 더 커집니다.

반대로 이 돈을 준비하지 못해 계약을 포기하면 더 큰 손실이 생길 수 있습니다.

• 당첨자 관리, 재당첨 제한 등 불이익 가능성
• 청약통장 재사용 제한 가능성
• 같은 지역 후속 본청약 기회 상실
• 이미 쓴 이사·대출·서류 준비 비용

정확한 불이익은 해당 입주자모집공고문에서 먼저 확인해야 합니다. LH청약플러스 공고문은 신청자격과 제출서류가 맞지 않으면 당첨 취소 등 책임이 신청자에게 있다고 안내합니다 (LH청약플러스, 고양창릉 S-4 공고, 2026년 기준).

본청약 전 자금계획 체크리스트

아래 9개 중 하나라도 비어 있으면 청약 전 숫자를 다시 맞추는 게 좋습니다.

1. 원하는 주택형의 평균분양가격 을 공고문에서 확인했다.
2. 계약금 10%를 현금으로 낼 수 있다.
3. 중도금 대출 가능 여부와 이자 부담 방식을 확인했다.
4. 입주 시점 잔금대출을 DSR 기준으로 계산했다.
5. 기존 신용대출·전세대출·자동차 할부를 반영했다.
6. 취득세와 등기비용을 별도 예산으로 뺐다.
7. 옵션비와 이사비를 분양가와 별도로 잡았다.
8. 전매제한·거주의무 때문에 돈이 묶이는 기간을 받아들일 수 있다.
9. 계약 포기 시 불이익을 공고문에서 확인했다.

청약 점수 자체가 궁금하면 청약가점 계산기를 쓰면 됩니다. 하지만 이 글의 결론은 다릅니다. 본청약 전에는 당첨 가능성보다 계약 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

자주 묻는 질문

참고 자료

• LH청약플러스 공급계획
• LH, 3기 신도시 최초 본청약 공급 시작
• 고양창릉 S-4블록 공공분양주택 정정공고
• 고양 창릉 우미 린 그레니티 입주자모집공고
• 교산 푸르지오 더 퍼스트 입주자모집공고
• 금융위원회 긴급 가계부채 점검회의 보도자료
• 금융위원회 주택시장 안정화 대출수요 관리 방안
• 찾기쉬운 생활법령정보 거주의무
• 찾기쉬운 생활법령정보 전매제한