근저당설정 비용 이 얼마나 되는지 알고 계신가요? 1억 대출받으면 등록면허세·지방교육세·법무사 수수료까지 합쳐 50만원 이상 나옵니다. 게다가 설정금액은 대출금의 120% 인 1억 2천만원 으로 잡힙니다. 근저당설정 비용 계산법부터 해지 절차까지 정리했습니다.
근저당이란? 저당권과 뭐가 다를까
근저당(根抵當) 은 ‘뿌리 근’ 자를 쓰는 저당권입니다. 일반 저당권은 특정 채권 1건만 담보하지만, 근저당은 미래에 발생할 채권까지 포괄적으로 담보 합니다.
| 구분 | 저당권 | 근저당권 |
|---|---|---|
| 담보 범위 | 특정 채권 1건 | 일정 한도 내 모든 채권 |
| 설정금액 | 채무액과 동일 | 채무액의 120–130% |
| 추가 대출 | 새로 설정 필요 | 한도 내 추가 가능 |
| 사용 현황 | 거의 사용 안 함 | 99% 이상 사용 |
은행에서 “담보대출” 하면 사실상 100% 근저당입니다.
근저당 설정금액이 120%인 이유
1억원을 대출받으면 등기부에 1억 2,000만원 이 채권최고액으로 잡힙니다.
이유는 간단합니다. 이자와 지연손해금 까지 포함해서 담보하기 위해서입니다.
| 은행 유형 | 채권최고액 비율 |
|---|---|
| 시중은행 (KB, 신한 등) | 대출금의 120% |
| 수협, 농협 등 | 대출금의 130% |
예시: 대출 2억원, 시중은행 기준
- 채권최고액 = 2억 × 120% = 2억 4,000만원
- 등기부에는 “채권최고액 금 240,000,000원”으로 기재
중요: 채권최고액 = 실제 빚이 아닙니다. 대출을 전액 상환하면 빚은 0원이지만 등기부에는 근저당이 남아 있습니다. 말소등기 를 별도로 해야 합니다.
근저당설정 비용 계산 — 등록면허세·교육세 포함
비용 항목
| 항목 | 계산 방법 | 1억 대출 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% | 240,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 (채권금액의 1천분의 2) |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% | 48,000원 | 지방세법 제151조 제1항 제2호 (등록면허세액의 100분의 20) |
| 등기신청수수료 | 건당 15,000원 | 15,000원 | 대법원 등기신청수수료 규칙 (방문 접수 기준, 전자표준양식·전자신청은 더 저렴) |
| 국민주택채권 (할인비용) | 시세 × 매입비율 × 할인율 | 약 10–30만원 | 주택도시기금 국민주택채권 매입·할인율 (일별 변동) |
| 법무사 수수료 | 약 10–30만원 | 시장 관행, 법정 요율 아님 | |
| 합계 | 약 50–80만원 |
등록면허세와 지방교육세는 채권최고액(120%) 기준으로 부과됩니다. 대출금이 아닌 설정금액 기준이므로 실제 비용이 더 높습니다 (법제처 국가법령정보센터, 2026년 기준 지방세법).
비용 부담 주체
| 항목 | 부담자 |
|---|---|
| 등록면허세, 교육세, 등기수수료 | 은행 (원칙) |
| 국민주택채권 매입비 | 채무자 |
| 법무사 수수료 | 관행상 채무자 |
서울남부지방법원은 근저당 설정비용 전액을 채무자에게 부담시키는 약관이 불공정하다고 판시한 사례가 있습니다. 은행이 전가하는 비용은 확인이 필요합니다. — 법무법인 세승
근저당설정 해지(말소) 절차와 비용
대출을 완전히 상환하면 근저당을 말소해야 합니다. 자동으로 사라지지 않습니다.
말소 절차
- 대출 완전 상환 → 은행에서 말소 서류 발급
- 은행에서 받을 서류: 근저당권설정 해지 증서, 등기필증, 위임장
- 등기소 방문 → 말소등기 신청
- 비용: 말소등기 수수료 약 3,000원 + 법무사 이용 시 5–10만원
은행 자동 말소 서비스
최근 많은 은행에서 대출 상환 시 자동 말소 서비스 를 제공합니다. 대출 완납 후 은행에 자동 말소 가능 여부를 확인하세요.
근저당설정 vs 전세권설정 — 뭐가 다를까?
둘 다 등기부에 기재되는 권리이지만, 목적이 완전히 다릅니다.
| 항목 | 근저당설정 | 전세권설정 |
|---|---|---|
| 목적 | 대출 담보 (채권자 보호) | 전세보증금 보호 (임차인 보호) |
| 설정자 | 은행(채권자) | 임차인(세입자) |
| 설정 대상 | 부동산 소유자의 부동산 | 임대인의 부동산 |
| 비용 부담 | 채무자(일부) | 임차인 |
| 해지 시점 | 대출 완납 후 | 전세 계약 만료 후 |
| 등기부 표시 | 을구 '근저당권설정' | 을구 '전세권설정' |
전세 계약 시 등기부를 확인하면 기존 근저당 금액 을 반드시 체크해야 합니다. 근저당 + 전세보증금이 집값을 넘으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
전세 중개수수료가 궁금하다면 중개수수료 계산기에서 확인해보세요. 근저당이 잡힌 부동산의 매매와 관련된 내용은 전세권설정 가이드도 참고하세요.
근저당의 기회비용 — 대출 이자가 투자였다면?
대출 1억원, 금리 연 4%, 20년 원리금균등상환을 가정합니다. 이 조건의 월 상환액은 약 60만 6천원, 20년간 총 상환액은 약 1억 4,544만원 입니다.
| 항목 | 금액 | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 총 이자 | 약 4,544만원 | 총 상환액 1억 4,544만원 − 원금 1억원 |
| 그 이자를 매달 연 5%로 굴렸다면 (20년 후) | 약 7,781만원 | 월평균 이자 18만 9천원 × 240개월 적립, 연 5% 복리 |
| 놓친 운용수익 | 약 3,238만원 | 7,781만원 − 4,544만원 |
즉 이자로 실제 빠져나간 4,544만원 외에, 그 돈을 굴렸다면 얻었을 3,238만원 이 추가로 사라집니다. 대출을 받을 때는 단순히 이자만 볼 것이 아니라 그 이자를 투자에 활용했을 때의 차이 도 고려해야 하는 이유이고, 조기 상환이 유리한 근거이기도 합니다.
위 수치는 금리 4%·수익률 5%가 20년간 일정하다는 단순 가정에 따른 값입니다. 실제 금리 변동, 세금, 투자 손실 가능성은 반영하지 않았습니다. 금리와 상환 기간에 따른 이자 차이는 주택담보대출 계산기에서 직접 비교해보세요.
자주 묻는 질문
근저당이 잡혀 있으면 집을 팔 수 없나요?
근저당 채권최고액보다 실제 빚이 적은데 왜 그런가요?
근저당 말소를 안 하면 어떻게 되나요?
근저당설정 서류는 뭐가 필요한가요?
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이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 상담을 대체하지 않습니다.
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