상가 수익률 계산 공식 완벽 가이드 - 총수익률·순수익률·Cap Rate
상가 투자 수익률 계산 공식(총수익률, 순수익률, Cap Rate, Cash-on-Cash)을 예시와 함께 완벽 설명합니다. 3억원 상가 기준 실전 계산표 포함.
상가 투자에서 수익률은 하나가 아닙니다. 총수익률, 순수익률(Cap Rate), 실투자 수익률(Cash-on-Cash)은 각각 다른 관점에서 수익성을 측정합니다. 세 가지를 모두 계산해야 투자 판단이 정확해집니다.
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
📐 총수익률(Gross Yield)은 어떻게 계산하나요?
총수익률 = 연간 임대수입 ÷ 매매가 × 100
가장 단순한 수익률 계산법입니다. 공실, 관리비, 세금은 반영하지 않습니다. 실제 수익성보다 과대 평가될 수 있으므로 첫 스크리닝 단계에서만 사용하는 것이 좋습니다.
예시: 매매가 3억원, 월세 150만원
연간 임대수입 = 150만원 × 12 = 1,800만원
총수익률 = 1,800만원 ÷ 3억원 × 100 = 6.0%
📊 순수익률(Cap Rate)과 NOI는 무엇인가요?
Cap Rate = NOI ÷ 매매가 × 100
NOI(순영업소득) 계산
NOI = 연간 임대수입 - 공실 손실 - 운영 경비
운영 경비: 재산세, 건물 관리비, 수선비, 보험료 등 (대출이자 제외)
예시: 매매가 3억원, 월세 150만원, 공실률 5%, 연간 경비 120만원
💡 Cap Rate 활용법
Cap Rate는 대출 구조와 무관하게 물건 자체의 수익성을 나타냅니다. 서로 다른 물건을 비교할 때 가장 유용한 지표입니다. Cap Rate가 높을수록 같은 NOI를 더 낮은 가격에 살 수 있다는 의미입니다.
🏦 실투자 수익률(Cash-on-Cash Return)은 어떻게 구하나요?
Cash-on-Cash = 순현금흐름 ÷ 자기자본투자금 × 100
순현금흐름(NCF) 계산
NCF = NOI - 연간 대출이자
예시: 매매가 3억원, 대출 1억 5천만원(금리 4.5%), 취득비용 포함 자기자본 1억 7천만원
🧾 세후 수익률은 어떻게 계산하나요?
임대수입은 종합소득세 과세 대상입니다. 세후 실질 수익률을 계산하려면 임대소득세를 차감해야 합니다.
세후 수익률 계산 순서
- 임대소득 = 임대수입 - 필요경비 (건물 감가상각비, 관리비, 이자 등)
- 종합소득세 = (임대소득 + 다른 소득) × 누진세율 - 누진공제
- 세후 순현금흐름 = NCF - 임대소득세
- 세후 수익률 = 세후 순현금흐름 ÷ 자기자본투자금 × 100
절세 포인트
건물 감가상각비는 실제 현금 유출 없이 비용으로 인정됩니다. 건물분 취득가액의 약 2~4%를 연간 경비로 처리할 수 있어 실효 세율을 낮출 수 있습니다.
📋 수익률 비교표 - 3억원 상가, 월세 150만원 기준
| 수익률 종류 | 계산 기준 | 수익률 |
|---|---|---|
| 총수익률 (Gross Yield) | 공실·경비 미반영 | 6.0% |
| 순수익률 (Cap Rate) | 공실 5% + 경비 120만원 | 5.3% |
| 실투자 수익률 (Cash-on-Cash) | 대출 50% (금리 4.5%) | 5.4% |
| 세후 수익률 | 소득세 15% 구간 가정 | 약 4.5% |
수익률 종류별 활용 목적
- ✅ 총수익률 : 매물 초기 스크리닝 (빠른 비교용)
- ✅ Cap Rate : 물건 가치 평가, 다른 물건과 비교
- ✅ Cash-on-Cash : 내 레버리지 조건에서 실제 수익 확인
- ✅ 세후 수익률 : 실질 손에 쥐는 수익 계산
상가임대수익률 계산기
매매가, 월세, 대출 조건을 입력하면 총수익률·순수익률·실투자 수익률을 한 번에 계산합니다.
자주 묻는 질문
총수익률, 순수익률, Cap Rate는 어떻게 다른가요?
상가 투자 시 적정 수익률은 몇 %인가요?
Cap Rate와 실투자 수익률(Cash-on-Cash)의 차이는 무엇인가요?
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* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 수익률 계산 결과는 참고용이며, 실제 투자 결과와 다를 수 있습니다. 세율 및 제도는 관련 법규 개정에 따라 변경될 수 있으므로 투자 전 전문가와 상담하시기 바랍니다.